Каждый шаг приближает вас к победе

Жилищные вопросы

Хоть раз, но вы приобретали жилье или вас затопили соседи, а что делать, куда бежать?!  Да, юристы помогают и берут на себя решение многих вопросов, но ведь порой хочется понимать,  а что делает юрист, а верно ли он все делает? 

Тут мы собрали самые популярные вопросы и ситуации. 

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

Форма Договора купли-продажи квартиры.

Законом допустимо заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:

  1. продажа доли в квартире постороннему лицу (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
  2. продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);
  3. продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, (ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях участие Нотариуса не обязательно, можно обойтись и ППФ(простой письменной форме).

Договор, заключенный в простой письменной форме (ППФ) – самый простой и дешевый вариант заключения сделки купли-продажи квартиры. Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно он составлен (с точки зрения законодательства), и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон.

Если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, Покупателя в нем не отражены, то при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие Покупателю вступить в права владения квартирой. Это может касаться снятия Продавца и его семьи с регистрационного учета, или – условий и сроков фактической передачи квартиры, или – ответственности Продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках), и т.п.

В частности, если вдруг сделка оказывается спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора.

Участие Нотариуса в сделке позволяет избежать многих проблем, в т.ч. связанных с текстом Договора купли-продажи. Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения, и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, Нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов, и удостоверяет дееспособность участников сделки, добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски признания сделки недействительной по целому ряду причин.

Преимущество нотариальной формы заключения Договора купли-продажи актуально, прежде всего, для Покупателя квартиры, т.к. именно он в результате сделки приобретает права, которые могут быть впоследствии нарушены, обременены, оспорены, или даже ничтожны. Нотариус же, вникнув в детали сделки, может существенно расширить условия договора и предупредить нежелательные последствия, фактически снижая риски сделки для Покупателя.

Дополнительное удобство в том, что Нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает срок регистрации. У Нотариуса также можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке; для этого существует специальный инструмент – депозит нотариуса.

Правда, Нотариусу за подготовку и заверение ДКП квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.

Существенные условия Договора купли-продажи недвижимости

Существенные условия договора купли-продажи квартиры «Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным.

К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:

  1. Наименование документа.

Указывается заголовок – «Договор купли-продажи», а также дата и место (город/поселок) его заключения.

  1. Стороны договора.

Указываются ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.

  1. Предмет договора – квартира (ст. 554 ГК РФ).

Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Титула).

  1. Суть договора.

Указывается, что происходит именно продажа квартиры (а не ее дарение, сдача в аренду, и т.п.)

  1. Цена договора (ст. 555 ГК РФ).

Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру.

  1. Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием прав этих лиц на пользование квартирой (п.1 ст.558 ГК РФ).

Перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент сделки остаются еще «прописанными» в квартире, и указывается обязательство и сроки их «выписки» после сделки (такое, обычно, происходит при альтернативных сделках).

Если права на квартиру ограничены (обременены), то это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации.

Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры (ДКП)

Дополнительные условия договора купли-продажи квартиры. Кроме существенных условий, в ДКП, как правило, указывается ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон, а также от грамотности юриста, составляющего договор. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия.

Каждая фраза в договоре имеет значение. И именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.

В частности, в Договоре купли-продажи квартиры указывают следующие дополнительные условия, сведения и обязательства сторон:

  • Когда и каким образом будут производиться денежные расчеты за квартиру (до подписания договора или после, до регистрации или после, через банковскую ячейку или другим способом, и т.п.);
  • Когда будет происходить фактическая (физическая) передача квартиры Покупателю, и подписание Передаточного акта;
  • В каком состоянии передается квартира (в т.ч. наличие/отсутствие серьезных дефектов). Если квартира продается с мебелью и/или дорогим ремонтом, то в договоре также перечисляются ключевые элементы этого ремонта и предметы мебели;
  • Указываются сроки физического и юридического освобождения квартиры Продавцом (в т.ч. снятие с регистрационного учета членов семьи Продавца);
  • Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру. Продавец должен гарантировать Покупателю, что указанная квартира в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана, и свободна от любых прав третьих лиц;
  • Подтверждение Продавца об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам, связанным с эксплуатацией квартиры. А если таковые обнаружатся, то он обязуется их оплатить;
  • Указывают порядок разрешения споров и распределения ответственности (в т.ч. в случае предъявления прав третьих лиц на квартиру, например);
  • Указывают, на каком основании, в какие сроки, и в каком порядке стороны могут расторгнуть договор (например, по обоюдному согласию, или вследствие явного нарушения исполнения обязательств одной из сторон);
  • Указывают, кто несет риск «существенного изменения обстоятельств» (в соответствии со ст. 451 ГК РФ);
  • В договоре также указывается, кто оплачивает все расходы по сделке (в т.ч. кто оплачивает нотариальную пошлину, например);
  • Отдельными пунктами могут быть также описаны форс-мажорные обстоятельства, и другие условия, которые стороны посчитают нужным отразить в договоре.

Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр – для регистратора (УФРС).

Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств) фиксируется затем путем подписания Акта приема-передачи квартиры.

Страховка при оформлении ипотечного кредита является едва ли не главным условием получения займа для клиента банковской организации. Иногда банки предлагают оформление какой-либо одной страховки – ипотеки, жизни и здоровья или титула, а порой и комплексный вариант. При заключении договора страхования отдельным гражданам предоставляется возможность оформить возврат страховки по ипотеке, однако наличие этого права зависит от стразовой организации и банковского учреждения, в котором регистрируется заемщик.

Возвратные и невозвратные виды страхования по ипотеке.

Ипотечное кредитование предполагает заключение договора о страховании на случай возникновения непредвиденных обстоятельств для немедленного погашения долга застрахованного лица перед банком, однако иногда можно вернуть деньги за страховку в полном или частичном объеме.

При заключении ипотечного договора предполагается несколько видов страхования:

1.Добровольное, в которое включено страхование жизни заемщика, а также титульное страхование от потери прав на приобретаемое имущество.

2.Обязательное, которое подразумевает полное погашение займа перед банком при наступлении страховых обстоятельств, связанных с утратой имущества.

3.Комплексное, которое не является обязательным, но часто навязывается банками под страхом отказа в выдаче кредита на приобретение жилья.

Банковская и страховые организации не имеют права навязывать тот или иной пакет услуг, за исключением оформления займа с обязательным имущественным страхованием. Отмечается, что заемщик вправе привлечь юриста со своей стороны и изменить некоторые условия договора, однако данная практика практически не встречается.

При оформлении ипотеки на квартиру, жилье остается в качестве залога банка, подкрепляемое страховыми договорами, однако можно ли вернуть страховку, как правило, ни банк, ни страховая организация не сообщает.

Если жилищный заем был оформлен на 20 лет, а выплачен в течение 10, при этом взнос в страховую фирму составил 150 000 рублей, то заемщик вправе рассчитывать на половину уплаченной суммы, т.е. – 75 000, так как в течение прошедшего десятилетия услуги фирмы оказывались.

После смерти заемщика

При наступлении смерти должника, его родственники обязаны сообщить об этом в банковскую организацию и страховой компании. Если смерть будет признана страховым случаем, при оформленном страховании жизни и здоровья, то долг перед банком будет закрыт. Оформить возврат не допускается.

 

При отсутствии страхования жизни и здоровья ипотечника, все обязанности по внесению платежей для оплаты ипотеки переходят к наследникам, как и получение полиса, выплаченные заемщиком средства для погашения кредитования учитываются в полном объеме. Срок назначения выплат и действия гарантий приостанавливаются до момента вступления в права наследства.

 Для частичного возврата средств необходимо:

Сообщить о смерти заемщика заинтересованным организациям;

После вступления в права наследства переоформить ипотечное соглашение на имя нового владельца;

В страховой отказаться от переоформления договора и составить заявление о возвращении части средств.

В течение установленного времени деньги будут переведены на счет наследника заемщика.

При рефинансировании.

При рефинансировании важно понимать не только сам процесс перезаключения договора, но и то как вернуть страховку по ипотечному кредиту, взятому ранее.

Существует несколько вариантов действия для заемщиков:

1.Продлить действие полиса, если компания аккредитована в банковской организации, в которой оформляется новый заем. Выплаченные средства засчитываются в полном объеме.

2.Расторгнуть договор и вернуть часть средств, после чего перенести обязательства на страховщика, который аккредитован банковской организацией. Основанием для расторжения соглашения служит отсутствие аккредитации страховщика в новом банке.

В одностороннем порядке, если навязали услугу.

Отказ от услуг страховщика в одностороннем порядке возможен, если услуги были навязаны клиенту специально.

Средства можно вернуть в полном или частичном объеме в зависимости от обстоятельств:

-В полном объеме деньги можно вернуть только до начала действия ипотеки. До момента вступления в силу установленных положений, гражданин может расторгнуть договор страхования без какого-либо ущерба.

-В частичном объеме деньги возвращаются в зависимости от строка пользования услугами страховой, поэтому чем раньше подано заявление, тем большую сумму удастся вернуть.

Для отказа от навязанной услуги гражданин должен:

Подать заявление об отказе в страховую, в котором указывается причина такого решения;

Дождаться ответа страховой;

В случае отказа – обжаловать решение в суде, при положительном ответе – получить средства в течение установленного времени.

Действия заемщика при отказе страховки.

Если в договоре страхования прописан пункт о возможном возврате выплаченных организации средств, то обычно вопросов не возникает. При этом бывают ситуации, когда приходит немотивированный и необоснованный отказ.

В таком случае гражданину необходимо:

Обратиться в страховую компанию с заявлением о разъяснении отказа с просьбой предоставить документ в письменной форме;

Приложить копию заявления и ответа на него;

Приложить все сопроводительные документы.

Также можно указать причину, по которой необходимо сделать возврат, иногда компании идут на встречу клиентам и возвращают деньги, даже если такого пункта в договоре нет.

К сопроводительным документам, которые необходимо прикладывать в случае оформления возврата денег за страховку, относятся:

Паспорт застрахованного лица;

Ипотечный договор;

Согласованный график платежей;

Справка о полностью погашенной задолженности, при ее наличии;

Полис;

Документы на жилище;

Реквизиты счета, на который будут перечислены деньги в случае положительного решения.

Таким образом, можно сделать вывод, что возможность возврата страховой премии зависит от условий договора страхования. В конкретном случае, как представляется, в одном из случаев рассматриваемых Верховным Судом, положительное решение ВС РФ было связано именно со специфическим условием, в соответствии с которым страховая сумма уменьшается по мере погашения задолженности по кредитному договору и равняется 100% задолженности застрахованного лица. В то же время не исключено, что возврат страховой премии в случае досрочного погашения кредита будет предусмотрен самим договором или, например, Программой индивидуального страхования. Но в таком случае страховая компания согласится вернуть часть премии только при соблюдении условий, определенных в договоре или программе страхования.

Такое соглашение понадобится как арендатору, так и арендодателю в силу нескольких причин

Так, посуточная сдача квартиры в пользование может быть для арендодателя способом ведения бизнеса. А раз так, то все необходимо оформить документально, чтобы избежать претензий от налоговой инспекции и прочих контролирующих предпринимателя служб

Арендатору текст договора также необходим, особенно, если он снимает квартиру, будучи в командировке по служебным делам. Тогда перед бухгалтерией следует подтвердить как сам факт пользования жильем, так и понесенные в связи с этим расходы.

Чтобы избежать неприятностей при краткосрочной (посуточной) аренде квартиры, сторонам необходимо заключить соответствующий договор и оформить акт приема-передачи собственно квартиры и имущества в ней.

 После нерадивых жильцов, хозяева нередко находят испорченную мебель, а иногда и вовсе попадают на мошенников, не платящих за проживание. Именно грамотно составленный договор , прежде всего убережет собственника жилья от порчи имущества и завладения квартирой.

Посуточная аренда квартир, по сути, является наймом жилья, потому заключение соответствующего договора хоть и не обязательно, но очень желательно.

Юридическое оформление взаимоотношений собственника и арендатора убережет обе стороны от финансовых и временных потерь.

Оформление соглашения письменным договором необходимо для определения ответственности сторон.

Так, если соглашение составлено в письменной форме, собственник может рассчитывать на сохранность или возмещение ущерба от порчи имущества, выплату оговоренной суммы и в установленный срок.

Кроме того, договор краткосрочного найма жилого помещения играет важную роль в случае любых судебных разбирательств. Без документа сложно даже доказать сам факт сдачи жилья в найм.

Иногда арендодатель не может самостоятельно выселить жильца. В этом случае также потребуется договор, в котором оговорен срок проживания арендатора в квартире.

Предмет соглашения

Объектом сделки выступает квартира, которую собственник сдает в аренду посуточно.

При описании ее в тексте договора краткосрочной аренды квартиры следует учитывать такие нюансы:

  1. Условия договора посуточного найма квартиры. Указывается полный адрес квартиры, на каком этаже она расположена и в доме какого типа: панельный, кирпичный.
  2. Количество комнат в квартире, ее общая и жилая площадь.
  3. Также надо указать, сдается ли вся квартира в аренду целиком или определенная ее часть – комната.
  4. Квартира обязательно должна быть жилой, пригодной для проживания людей. Это значит, в помещении должны быть основные коммуникации – свет, газ, вода, канализация и отопление, соблюдены санитарные нормы относительно уровня освещенности, шума, вибрации и температурный режим (статья 673 ГК).
  5. Подсобные помещения (санузел, кладовая, кухня, лоджия) и «проходные» комнаты не могут выступать предметом договора найма.
  6. Указывается цель аренды квартиры – проживание.

Имущество, находящееся в квартире, указывается в дополнительном приложении. Кроме наименований обязательно указывается количество предметов и вещей в штуках и их состояние.

Стоит указать, какое количество человек будет находиться в квартире в указанный период времени.

Кроме того, часто практикуется внесение паспортных данных всех граждан, которые будут проживать в квартире с оговоренный в соглашении срок.

Существенные условия

Гражданское законодательство не определяет четкий список существенных условий договора краткосрочного найма жилого помещения, кроме предмета сделки.

Однако таковыми представляются условия, по которым стороны должны достичь письменного соглашения:

  1. Что указать в тексте договора посуточной аренды жилья?

Срок аренды. В отношении краткосрочного найма срок указывается в формате: дата, время (часы, минуты) заезда и выезда из помещения. Более ранний заезд или поздний выезд оговаривается с собственником дополнительно.

  1. Сумма арендной платы. Кроме этого, оговаривается срок внесения денег: до заезда или после него. В отношении краткосрочной аренды указывается сумма в сутки и за весь период проживания нанимателя.
  2. Обязанности сторон. Арендатор обязуется сохранять имущество, в частности, саму квартиру в целости и вернуть ее в первоначальном виде собственнику по истечении срока аренды, внести указанную сумму оплаты и выехать в срок. Собственник квартиры обязан предоставить в аренду определенную жилплощадь на оговоренный в соглашении срок, предоставить жилье в пригодном для жизни состоянии со всеми коммуникациями. Оплата коммунальных услуг также входит в обязанность арендодателя. В договоре указывается, что изменять размер платы в течение действия договора собственник не может.
  3. Указываются и права сторон. Для нанимателя: проживание в указанной квартире, пользование имуществом. Для собственника: получение платы в срок и в указанном объеме, сохранность имущества и квартиры в частности.
  4. Условия расторжения договора раньше срока: желание одной из сторон или иное.
  5. Задаток. Арендатору передается залоговая сумма, которая указывается в договоре. Если соглашение не состоялось, сумма может быть как возвращена нанимателю, так и остаться у арендодателя в качестве компенсации. Все нюансы указываются в договоре

Как в договоре обезопасить себя от рисков порчи имущества и мошенников?

Мошенничество в сфере недвижимости сегодня не редкость. Поэтому собственникам квартир при сдаче своей жилплощади в аренду надо быть особенно внимательными:

  1. Как не нарваться на мошенников при сдаче жилья в аренду? Обязательно составьте опись всего имущества, вплоть до чашек и тарелок. Укажите количество и состояние: новое, среднее, плохое. Можно описать конкретные детали: не работает звонок, не открывается стиральная машина. Опись имущества обязательно дайте подписать нанимателю.
  2. Предоплата за весь срок проживания в квартире – отличный способ обезопасить себя от мошенников, которые съезжают, не заплатив за последний день — два, а то и более.
  3. В договоре стоит также указать, что в определенное время хозяин жилья имеет право наведаться в свою квартиру с «проверкой».

Нюансы акта приемки-передачи квартиры

Передаточный акт составляется в присутствии сторон договора. Он имеет такие особенности:

  1. Особенности приемки жилья при посуточной аренде Обязательно описывается имущество в каждой комнате, его количество и общее состояние. Если есть какие-либо поломки или повреждения, их стоит указать.
  2. Указывается полное наименование сторон и паспортные данные, в частности, место постоянной регистрации.
  3. Если за пределами квартиры, есть какое-либо имущество, фактически принадлежащее собственнику, например, счетчик электричества, можно оговорить и сохранность такого имущества арендатором.
  4. Указываются показания счетчиков на момент заселения арендатора в квартиру.
  5. Имущество, помимо описания, должно иметь стоимость, которая необходима в случае возмещения.

Посуточная аренда квартир – риск не только для собственника, но и для нанимателя.

Ситуации в многоквартирных домах, когда соседи сверху заливают соседей снизу, прямо скажем, не являются большой редкостью. Случаются данные случаи как по вине самих жильцов квартиры, так и из-за халатности управляющих компаний на балансе которых стоят дома. Вне зависимости от причины произошедшего тем гражданам, которые залили своих соседей, крайне важно знать, как правильно действовать в столь неприятной ситуации.

Что вам нужно делать если вы затопили соседей, живущих снизу.

Если вы не находитесь дома и узнали, что утечка из в вашей квартиры топит нижних соседей, как можно скорее постарайтесь вернуться домой, перекройте воду в месте стояка и постарайтесь не нервничать, а также, по возможности, успокоить соседей.

Далее вам необходимо как можно быстрее обратиться в Управляющую компанию, на балансе которой находится ваш дом, а также добиться того, чтобы к вам прислали сантехника.

Далее, чтобы избежать дальнейшего затопления, постарайтесь всеми подручными средствами собрать воду.

После этого, вам остается дождаться мастера из ЖКХ для фиксации причин протечки, опять же по возможности, проводить предварительное решение проблемы с «залитыми» соседями.

Неплохо, если ваша квартира, или квартира соседей застрахована, в этом случае вам или вашим соседям нужно обязательно позвонить страховщику, и далее действовать в соответствии с указаниями страховой компании для сбора документов чтобы в дальнейшем получить страховую выплату потерпевшему.

Если квартиры не застрахованы, какой порядок действий.

В случаях, когда достигнуть согласия с потерпевшей стороной не получается, ущерб у соседей оцениваются другими способами: Вызов независимого эксперта. Его услуги могут оплачиваться как совместно, так и одной из сторон (это решается участниками конфликта). На основе заключения эксперта производится выплата. В случае, когда одна из сторон не согласна с решением специалиста, она может потребовать дополнительной экспертизы или рассмотрения дела в суде. Суд может разрешить конфликт интересов на основании предоставленных документов: фотографий пострадавшей квартиры, показаний свидетелей, составленного акта. Суд также может назначить проведение экспертизы.

Обсудить сложившуюся ситуацию с соседями, можно разрешить проблему с наименьшими потерями. Возможно, и не доводить дело до суда, а обойтись небольшой компенсацией. Особенно, если соседи сами признают, что у них и так был старый ремонт, а при затоплении личное имущество не пострадало.

Если ваши соседи все-таки решительно настроен обратиться в суд, то можно попытаться отговорить его, приведя следующие аргументы: Все судебные расходы и издержки оплачивает истец. Хотя сумма обычно бывает небольшой, но оплатить ее необходимо до начала суда. Так как заранее предугадать решение суда невозможно, то сосед вполне может понести напрасные расходы. Услуги эксперта по оценке, в случае требования суда, также оплачивает пострадавшая сторона. Вызов специалиста придется сделать в обязательном порядке, так как суд сможет вынести решение о возмещение ущерба только с помощью собранной информации. Суд сможет учесть только официальный заработок ответчика. Так что, если вы работаете не по договору, вас смогут обязать выплачивать не больше 1/5 прожиточного минимума. Соседи обычно надеются получить всю сумму разом, и сообщение о том, что выплаты будут происходить в течение нескольких лет, может охладить их пыл.

Размер ущерба будет рассчитываться не из покупной стоимости имущества, а из оценочной. Так, техника может оцениваться в два и три раза дешевле, по сравнению с ценой покупки. Также часто суд постанавливает выплатить средства не на приобретение новой техники, а только на ремонт старой. Если пострадавшая сторона требует возмещения морального ущерба, то в суде это придется подтвердить заключением врача или чеками на приобретение лекарств.

Во-первых, стоит отметить, что в принципе потенциально виновных лица в «потопе многоквартирного дома» всего три:

 – это сам собственник квартиры, в которой случились проблемы, вызвавшие затопление других жильцов дома.

 – это наниматель подобного жилья.

– это управляющая компания или иные лица, отвечающие за общедомовые части водных узлов, из-за которых случилось затопление

Итак, собственник квартиры считается виновным в том, что его соседи снизу залиты, если: он же не закрыл воду, вовремя не заменил капающий край, не провел капитальный ремонт водопроводов (не заменил капающую батарею, к примеру) или допустил подобные вещи, спровоцировавшие «потоп» в квартире ниже; в его собственном жилье, которое сдается по договору найма, он не осуществил капитальный ремонт водного узла, из-за чего и произошло затопление (подобное условие для определения виновного актуально, если собственник жилья, заключая договор найма, не включил в содержание соглашения пункт о том, что наниматель ответственен за проведение капитального ремонта жилья; это связано с тем, что на законодательном уровне за наймодателем закреплена обязанность проводить капитальный ремонт сдаваемого жилища, а за нанимателем – текущие ремонтные работы).

Наниматель жилья, арендующий квартиру, будет виновен в ситуации, если вовремя не провел текущий ремонт водных узлов (не заменил капающий кран, например). Подобное условие актуально, если иного по проведению ремонтных работ не предусматривает договор найма, исходя из описанных ранее законодательных положений. Управляющая компания, товарищество жильцов или иные лица, ответственные за содержание общедомового имущества, будут виновны в одном случае, если затопление граждан произошло из-за отсутствия с их стороны своевременного обслуживания водного узла, неисправность которого спровоцировала «потоп».

Виновны управляющая компания или иные лица, отвечающие за содержание общедомового имущества, неисправность которого спровоцировала «потоп». Здесь возможность решения проблемы также может проходить как в мирном порядке, так и в судебном. Однако на возмещение ущерба вправе претендовать не только затопленные соседи снизу, но и собственник того жилья, из которого произошло само затопление. То есть, порядок действий также аналогичен ситуации № 1, но пострадавшая сторона более расширена и действовать должна комплексно.

Оценка ущерба от залива квартиры.

Первый – оценка причиненного ущерба производится между виновным в затоплении и пострадавшим лицом. Данная практика оценивания происходит при подсчете приблизительной стоимости всего пострадавшего имущества и цены потенциального ремонта. Оценить ущерб таким способом удобно, если проблема залива будет решаться мирным путем, в случае же с судебными прениями по разрешению конфликта лучше прибегнуть ко второй методики оценки.

Второй – оценка причиненного ущерба с привлечением профессионального оценщика. Подобная методика более точна, чем описанная ранее, и может исключить потенциальные просчеты не в пользу пострадавшего. Также она необходима при обращении в суд, ведь составленный экспертом акт об оценки нанесенного ущерба имеет большую юридическую силу, чем аналогичная бумага, составленная самими гражданами.

Если же все-таки дело дойдет до судебного разбирательства, вам будет легче обосновать свои доводы касаемо стоимости восстановительного ремонта квартиры, которую залили, так как будет заключение о стоимости ремонта, и если потерпевший будет возражать, то всегда можно будет вызвать оценщика в суд и допросить по сделанной оценке.

Имущественный налоговый вычет – это возврат подоходного налога гражданину, купившему себе жилье. Государство возвращает физлицу 13% от стоимости покупки, но не более 260 000 рублей. Есть и другие ограничения, речь о которых пойдет ниже.

Налоговые льготы по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) в их современном виде действуют в России с 2001 года. Регулируются они статьей 220 Налогового кодекса РФ.

Для государства налоговые вычеты при покупке гражданином недвижимости имеют как экономический, так и социальный смысл:

-стимулируют официальное трудоустройство. Если вы получаете зарплату «в конверте» и не платите НДФЛ, то и возвращать вам будет нечего.

-стимулируют экономическую активность населения. Чем выше у вас зарплата, тем быстрее вы получите налоговый вычет (о схеме возврата НДФЛ поговорим в соответствующей главе).

 -стимулируют развитие рынка жилья. Налоговый вычет становится дополнительным аргументом при принятии решения о покупке квартиры или дома.

-повышают качество жизни населения. На максимальные 260 тысяч рублей налогового вычета вполне можно обставить купленную квартиру новой мебелью.

Кто может получить налоговый вычет при покупке квартиры

 

В Налоговом кодексе содержится полный список тех, кто имеет право на получение вычета при покупке жилья.

-официально трудоустроенные граждане РФ, уплачивающие НДФЛ;

-работающие пенсионеры с зарплатой не ниже МРОТ;

-неработающие пенсионеры, имевшие официальное трудоустройство в течение последних трех лет;

-иностранные граждане-резиденты РФ (проводящие в России свыше 180 дней в году и уплачивающие НДФЛ в нашей стране);

-родители или опекуны несовершеннолетнего, если купленная недвижимость оформлена на него.

Кто не имеет права на налоговый вычет при покупке квартиры

Лишены права получить до 260 тысяч рублей вычета по подоходному налогу:

— индивидуальные предприниматели и владельцы крестьянско-фермерских хозяйств (они не уплачивают НДФЛ и возвращать им нечего);

-безработные граждане;

-граждане, трудоустроенные неофициально и не уплачивающие НДФЛ;

-граждане, купившие квартиру с использованием материнского капитала, военной ипотеки и других государственных программ поддержки;

-граждане, купившие жилье у близких родственников, работодателя, подчиненного и других взаимозависимых лиц (полный перечень имеется в ст. 105.1 НК РФ);

-юридические лица.

С каких расходов можно получить налоговый вычет:

Есть три типа расходов, которые можно частично возместить за счет налогового вычета.

Расходы на покупку недвижимости:

-квартиры в многоквартирном доме (готовой или строящейся)

-изолированной комнаты в квартире либо в жилом доме

-индивидуального жилого дома, введенного в эксплуатацию

-строящегося индивидуального жилого дома

-земельного участка под жилым домом

2  Расходы на ремонт и отделку жилья, если оно куплено в состоянии черновой отделки.

3  Проценты по ипотечному кредиту, взятому для покупки вышеперечисленных объектов.

Для получения вычета объекты недвижимости должны соответствовать двум требованиям: 1)находиться на территории РФ.

 2) предназначаться для проживания людей.

 Если вы приобретаете нежилое помещение (например, магазинчик на первом этаже пятиэтажки, некогда бывший квартирой) и в дальнейшем переведете его в разряд жилых, вычет вам не положен.

Какие ограничения действуют при начислении налогового вычета.

Налоговый вычет за покупку квартиры может быть сделан в пределах 2 миллионов рублей на одного человека. Чтобы получить два раза вычет эту возможно сделать так: если в первый раз вычет получала жена, то во второй раз в качестве покупателя можно обозначить мужа. Имущество, приобретенное в браке, все равно поступает в совместное пользование.

Максимальная сумма возврата налога на доходы физлиц, которую вы можете получить – это 2 000 000 *13% = 260 000 рублей. Максимальная сумма уплаченных процентов по кредиту, учитываемая в налоговом вычете, составляет 3 миллиона рублей. То есть плюс к основной сумме вы можете получить еще 3 000 000 *13% = 390 000 рублей, если платите ипотеку.

Максимальная сумма вычета в год ограничена уплаченным вами в этом году НДФЛ. Оставшаяся сумма вычета переходит на следующий год и так далее, пока не будет полностью вычерпана.

Заявить о своих правах на вычет можно в любое время, но государство вернет налоги только за последние три года.

 

 

Как рассчитать налоговый вычет

Чтобы понять, какая сумма будет возвращена вам государством, произведем несложный расчет. Для этого понадобятся две цифры:

-Стоимость купленного жилья

-Размер уплаченного за прошедший год подоходного налога.

Берете первую сумму, умножаете на 0,13. Если полученная цифра больше 260 000, уменьшаете ее до этой отсечки. Если меньше – оставляете без изменений. Полученную цифру сравниваете с суммой НДФЛ, которую вы уплатили в прошлом году (ее указывают в справке по форме 2-НДФЛ, которую вы можете взять в бухгалтерии своей организации). Если она больше вашего подоходного налога, то вы будете получать возврат в течение двух или более лет. Если меньше или равна, то всю причитающуюся вам сумму вы получите от государства сразу.

Какие документы нужны для получения вычета

В список для получения имущественного налогового вычета входят:

-Удостоверение личности (паспорт, предъявляется в налоговой инспекции оператору при подаче документов). Если налоговая декларация передается по электронным каналам связи, нужна электронная подпись (ее можно получить в Личном кабинете на сайте nalog.ru).

-Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Шаблон декларации, инструкции по заполнению и программное обеспечение для автозаполнения есть на сайте Федеральной налоговой службы (https://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/form_ndfl/ – нужно только выбрать свой регион).

-Заявление на возврат налога. Его можно заполнить при подаче декларации в налоговой инспекции, а можно взять образец с сайта ФНС (https://www.nalog.ru/rn77/fl/interest/tax_deduction/fl_np/5563300/ – также предварительно выбрав свой регион).

-Документы, подтверждающие покупку жилья или расходы, связанные с ней. Это могут быть договор купли-продажи, акт приема-передачи помещения, кредитный договор, банковская квитанция, чек, расписка.

-Документы, подтверждающие право собственности на купленное жилье. Этот может быть выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности.

-Документ, подтверждающий уплату НДФЛ за прошлый год (справка по форме 2-НДФЛ, ее можно получить в бухгалтерии вашей организации).

-Заверенные банком реквизиты, на которые вам будет перечислен возвращенный подоходный налог.

Покупка квартиры — это не только радостное, но и довольно хлопотное событие. Чего стоит оформление всех необходимых документов. Не стоит забывать и налогах, которые придется уплачивать в обязательно порядке. Так какие нюансы по уплате налогов при покупке недвижимости следует учитывать? Следует ли уплачивать какой-либо налог сразу после приобретения нового жилья? Существуют ли какие-либо льготы? Здесь есть целый ряд особенностей.

Облагается ли налогом покупка квартиры?

Все россияне обязаны выплачивать два вида налогов при приобретении жилья:

-налоговый имущественный вычет,

-налог, выплачиваемый на имущество каждый год.

Однако новый владелец жилой площади освобождается от уплаты налога, если цена квартиры не превышает двух миллионов рублей.

Налоговый имущественный вычет принято считать возвращенным подоходным налогом. Данный налоговый вычет может быть возвращен, либо налогооблагаемый объект может быть изменен. Это происходит, когда, например, продавец жилья является собственником квартиры больше 5 лет. В этом случае, он будет полностью освобожден от этой налоговой выплаты и может указать в договоре полную стоимость жилья.

Если срок владения недвижимостью не тянет до пяти лет, то продавец будет освобожден от уплаты налога только в том случае, если цена квартиры не превышает 1 млн. рублей. В остальных случаях налог составляет 13 процентов от стоимости жилья.

Что касается покупки квартиры, но такой налог может распространяться и на суммы, которые уплачиваются за новое строительство, на приобретение жилой площади, а также на уплату ипотечного кредитования. Если жильем владеет несколько собственников, то налог будет распределяться на каждого из них пропорционально. Для жилья вторичного рынка налог всегда рассчитывается на 1 января текущего года. Для жилья в новостройках, а также на самостоятельно построенное жилье налог начисляется с 1 января последующего года. Начисление происходит по инвентаризационной справке из БТИ.

Существуют следующие условия для расчета налога:

-Стоимость жилья от 500 т.р. — 0,3-2 процента,

-Стоимость жилья от 300 до 500 т.р. — 0,1-0,3 процента,

-Стоимость жилья до 300 т.р. — 0,1 процент.

Что касается налога на имущество граждан, то здесь следует понять, что квартиры, гаражи, дачи и другие постройки — это объекты налогообложения, на которые, в обязательном порядке, начисляется налог. Отличие налога на имущество граждан от налогового имущественного вычета состоит в том, что первый выплачивается каждый год. Налоговый вычет может вступить в законную силу только тогда, когда совершена имущественная сделка.

 

 

Налоги и покупка второй квартиры

Сегодня вторая квартира является далеко не редкостью для россиян. Кто-то пытается таким образом уберечь свои средства от инфляции, для кого-то — это вынужденная мера необходимости, кто-то получил вторую квартиру по наследству. В любом случае, уплата налогов на вторую квартиру является столь же обязательной, что и на первую.

С 2015 года вводится единый налог на недвижимость. Но происходить это будет поэтапно. Поэтому выплату налогов при покупке второй квартиры следует осуществлять по следующей схеме. За основу для расчетов берется общая кадастровая стоимость объектов, которые находятся в собственности физического лица.

Однако следует учитывать, что такой налог является местным и может быть различным для разных регионов. Налоговый имущественный вычет необходимо оплачивать по той же схеме, что и при приобретении первой квартиры. А вот ежегодный имущественный доход переходит в единый налог на недвижимость.

Что такое социальный вычет при покупке квартиры и зачем он нужен?

Сегодня существует возможность вернуть средства, которые собственник квартиры уплачивал государству за приобретение жилья в собственность в виде подоходного налога — 13 процентов. Сделать это можно, если стоимость жилья не превышает 2 млн. рублей. Максимальная сумма возврата — 260 т.р. Она была установлена еще в 2008 году и сохраняется по сей день. Для квартир, купленных в ипотеку, вычет составит — 786,7 т.р. рублей. Многие называют социальный вычет щедрой компенсацией от государства.

Однако нужно учитывать, что получение социального вычета доступно только в следующих случаях:

-это ваше первое жилье,

-вы не покупали квартиру у близкого родственника.

Социальный вычет можно получить по истечению года, за который будет осуществляться этот вычет. Делается это в налоговой инспекции. Можно получать вычет у работодателя в течение года, не доплачивая налог. Для получения социального налогового вычета понадобится предоставить такие документы (примерный перечень):

-копия паспорта,

-ИНН,

-номер счета расчетного,

-договоры купли продажи, либо долевого строительства,

-справка 2-НДФЛ,

-свидетельство о регистрации права,

-акт передачи в собственность,

-если квартира была приобретена в кредит: кредитный договор и справка из банка о выплаченных процентах,

-заявление на получение вычета в письменной форме,

-3-НДФЛ,

-опись всех предоставленных документов.

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение.