Блог

Продолжаем разговор о приобретении недвижимости и о подводных камнях, которые нужно иметь в ввиду.

Купить комнату в «коммуналке» или квартиру с жильцом

Лицо, зарегистрированное по месту жительства в помещении в момент приватизации, отказавшееся от таковой, сохраняет пожизненное право пользования жилым помещением до момента, когда оно само снимется с регистрационного учета.

Покупатель, приобретая такую квартиру, становится не собственником, скажем, трехкомнатной квартиры, а фактическим собственником двух комнат в коммунальной квартире, с проживающим в ней посторонним лицом.

У некоторых риэлторов, возможно для оправдания продавцов, имеется точка зрения, что данное правило распространяется лишь на жилые помещения, приватизированные до 2005 года. Однако, это заблуждение.

Поэтому, прежде чем вы решите купить такую обремененную собственность – лицо, обладающее пожизненным правом пользования квартирой, должно самостоятельно сняться с регистрационного учета до сделки.

Объявившийся наследник

Если понравившейся вариант недвижимости принадлежит продавцу (продавцам) на основании свидетельства о праве на наследство, а принятие наследства произошло менее трех лет назад, от такой квартиры стоит отказаться.

Опасность представляют наследники, которые либо по объективным причинам не могли вступить в наследство (лежали в больнице, отбывали в местах лишения свободы), либо наследники, с обязательной или супружеской долей в наследстве, про которых забыли.

Стоит сказать, что ни одна компания, оказывающая юридические или риэлтерские услуги, со 100% вероятностью не может сказать – заявят ли свои права на квартиру вновь объявившиеся наследники и существуют ли они вообще.

Передача денег без использования банковской ячейки

Если продавец предлагает произвести расчеты до регистрации сделки и перехода права собственности путем передачи наличных денежных средств или банковского перевода, а на другие варианты расчетов не согласен – от дальнейшего «сотрудничества» с ним стоит отказаться.

Когда денежные средства перечисляются до регистрации договора, то покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры — продавец может получить оплату и отказаться от дальнейшей сделки. После того, как продавец снимет деньги со счета, взыскать с него эту сумму, как с физического лица, будет или очень сложно или практически невозможно.

Поэтому в Москве 99% сделок проходят посредством расчетов через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней. В другую ячейку, как правило, закладывается расписка от продавца в получении денежных средств.

Доверенность на совершение сделок

В случаях, когда не представляется возможным выйти на личный контакт с продавцом, а вместо него действует «лицо по доверенности», осуществлять такую сделку нельзя.

Здесь ситуации могут быть самыми разными: продавец просто не знает, что его квартиру продают, продавец является недееспособным или ограниченно дееспособным, либо продавца вообще нет в живых.

В приведенных примерах оспаривание ничтожной сделки почти в 100% случаев приводит к ее обнулению.

Незаконная перепланировка

Такой недостаток квартиры (сделки) не является столь существенным, как вышеизложенные. Как правило, он может принести дополнительные проблемы и затраты собственнику в будущем и лишь в исключительных случаях к утрате квартиры.

Обязательно рекомендую сверить фактическое расположение стен с данными плана БТИ, чтобы убедиться в отсутствии неузаконенной перепланировки.

В противном случае восстанавливать купленное жилье до первоначального положения или платить за оформление перепланировки придется именно вам.

Приведенный выше список случаев, когда от сделки стоит отказаться, не является исчерпывающим, но является самым распространенным.

В 85% процентах юридическая проверка чистоты квартиры показывает, что жилье «чистое» и имеет смысл выходить на сделку. Но иногда проверка документов приводит к обратному выводу, и тогда покупателю нельзя приобретать выбранную квартиру.

С вами был юрист Виктор Иванов