Блог

Юридическое бюро Виктор Иванова не рекомендует своим потенциальным клиентам покупать квартиры даже если они имеют идеальную для вас локацию, прекрасный ремонт, и очень привлекательную цену.

Будьте внимательны и осторожны, продолжаем тему подводных камней при покупке квартиры

В продаваемой квартире кто-то навсегда зарегистрирован!

Я касался этой темы в других своих материалах. Вкратце: существует несколько категорий людей, которые по тем или иным причинам имеют законное право пожизненно пользоваться жильем. При этом сами они в число собственников не входят, речь именно о проживании.

Их законное право полностью сохраняется даже при смене собственника. Это означает, что одновременно с покупкой квартиры вы «в нагрузку» получите незнакомого человека, зарегистрированного в приобретаемой квартире. И да, он действительно сможет у вас потом жить. Вы не снимете его с регистрации против воли. Есть практика: люди пытаются судиться, однако безуспешно в подавляющем большинстве случаев.

Если кто-то зарегистрирован в продаваемой квартире и отказывается добровольно сняться с регистрационного учета, то с высокой вероятностью это именно такой случай. Не верьте обещаниям продавца; не думайте, будто без проблем избавитесь позднее от чужака в собственном доме. Наоборот, прибавиться проблем!

Продажа квартиры по доверенности

Иногда использование доверенности при оформлении сделки действительно имеет невинную причину. Но если вы вообще не контактируете с настоящим владельцем, как будто его не существует в природе, то это даже не тревожный звонок — это набат.

Вот какие возможны варианты:

1. Владелец лишен дееспособности, полностью или частично. Опция ― его права при продаже нарушаются.
2. Владельца уже нет в живых.
3. Владелец стал жертвой обмана. И ни сном ни духом не знает о продаже его жилья. Опция ― доверенность изначально оформлялась для других целей.
4. Жертвой обмана пытаются сделать вас. Доверенность была оформлена корректно, однако позднее принималось решение о досрочном прекращении ее действия. Такие документы отменяются с участием нотариуса, но далее никто не обязан никуда подавать эту информацию. Бумагу можно просто убрать в стол.

То есть о прекращении действия доверенности не узнает даже Росреестр. Это выплывет постфактум, когда вы уже будете считать себя полноправным владельцем.

5. Доверенность подделана.

Любая из перечисленных причин считается достаточной для отмены договора купли-продажи.

Если вы все-таки твердо решили покупать жилье по доверенности, постарайтесь связаться с владельцем. Отследите историю объекта на несколько хозяев назад. Очень полезно удостовериться, что собственник не состоит на учете в местных наркологическом и психоневрологическом диспансерах. И конечно же, проверьте легитимность доверенности на день сделки.

 Перепланировка

Речь, разумеется, идет не о любой перепланировке, а о незаконной. Осмотрите интересующую вас квартиру и сравните то, что увидите, с официальным планом из Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Выделю три ситуации:

1. Перепланировка сделана законно, план БТИ обновлен, налицо полное соответствие. Все в порядке.
2. Перепланировку требуется узаконить. Она не нарушает строительных норм и в принципе может быть оформлена. Задача потребует дополнительных усилий и денежных вложений.
3. Перепланировка незаконная и настолько серьезная, что недопустимо нарушает какие-нибудь нормы. При попытке все уладить существует риск в итоге остаться без жилья или затратить значительное количество средств для приведения квартиры в первоначальное состояние.

Резюме

Теперь вы понимаете, за что платят юристам при заказе услуги «проверка квартиры перед сделкой». Решаясь обойтись без профессиональной помощи, постарайтесь удостовериться в правовой чистоте своими силами. Подготовленный мною список охватывает не все возможные проблемы, однако покрывает наиболее распространенные.

С вами был юрист Виктор Иванов.