Блог

Искусственный интеллект спрогнозировал миграцию из одних районов Москвы в другие около 750 млрд руб. ценностной стоимости жилой недвижимости в течение десяти лет. Об этом в исследовании (есть в распоряжении редакции) сообщают аналитики сервиса по подбору недвижимости для инвестиций Shiva AI.

Сегодня только в пределах МКАД в российской столице в открытой продаже находится жилой фонд общей стоимостью порядка 486 млрд руб. Ориентировочная стоимость всех квартир внутри МКАД — порядка 24 трлн руб. Перераспределение цен спровоцирует рост популярности удаленной работы, продиктованный коронакризисом, и появление на дорогах столицы первых беспилотных автомобиле

Удаленная работа

Крупнейшие компании уже заявили, что планируют оставить часть сотрудников на удаленной работе после пандемии. За рубежом о плюсах дистанционки уже высказались Google, Facebook и Microsoft, а в России преимущества оценили в Mail.ru и Qiwi. Более того, 20% российских работодателей думают о том, чтобы сохранить такой формат на постоянной основе.

«Пандемия все изменила»: на рынке недвижимости началась новая эпоха

Если формат удаленной работы сохранится во многих компаниях, то сотрудники, которые тратили часы на дорогу до офиса или снимали более дорогое жилье рядом с работой, пересмотрят свои взгляды. Вместо того чтобы жить в душном центре города, переплачивая за аренду, эти работники отдадут предпочтение спальным районам, где можно за те же деньги снять просторную квартиру с окнами, выходящими в парк. Они, скорее всего, выберут трешку в новостройке на окраине за 15 млн руб. вместо двушки в старом фонде, в ремонт которой придется вложить еще пару миллионов. Парадигма сместится с «ездить каждый день в офис» на «я работаю из дома и не трачу времени на дорогу». Это неизбежно повлияет на стоимость недвижимости.

Беспилотники

Появление автомобилей исторически позволило людям селиться дальше от делового центра города: широкое распространение первых машин привело к образованию больших пригородных районов. К примеру, в США большинство офисных сотрудников с детьми покупают просторные дома за городом и каждый день ездят на работу в центр. С появлением беспилотных автомобилей у граждан фактически появятся личные водители. По дороге в офис (вместо того, чтобы час следить за движением) можно будет посмотреть сериал или почитать книгу. Поездка на работу в таких условиях станет более приятной — а значит, те, кто жили ближе к офису, согласятся переехать подальше, чтобы получить этот час свободного времени.

Вероятнее всего, появление беспилотных автомобилей сделает критерий «близость общественного транспорта» еще менее важным при выборе жилья. Соответственно, прибавка в стоимости, которую сейчас делают для квартир в центре, постепенно уйдет. И цены на рынке жилой недвижимости в Москве перераспределятся.

Зеленые районы

Если люди смогут работать дома и ездить на самоуправляемых автомобилях, возрастет популярность зеленых районов — в них с высокой долей вероятности переедут жители красных. Для некоторых районов сдвиг составит от 3% до 12% от общей стоимости всей недвижимости в районе. Этот процент — дополнительная наценка за транспортную доступность. Ее можно довольно точно посчитать благодаря сравнению идентичных квартир в разных районах через алгоритмы машинного обучения.

сли сравнить два расположенных рядом района ВДНХ и Ростокино — Свиблово, то разница в цене недвижимости в них составляет 22–25%. Квадратный метр в районе ВДНХ оценивается в 251 тыс. руб., а в Свиблово — в 200 тыс. руб. Если сравнить два индентичных дома в этих локациях, то в Алексеевском районе на улице Кибальчича, 14, средняя цена «квадрата» составит 200 тыс. руб., а в Останкинском районе на проспекте Мира, 101б, стоимость 1 кв. м будет 240 тыс. руб.

Разница в цене объясняется не только местоположением, но и престижностью локации: район ВДНХ сегодня считается более благоприятным. Однако во многом престижность складывается именно из-за транспортной доступности. Если добавить в эту модель сдвиг за счет появления удаленной работы и дешевого такси (то есть самоуправляемых машин), то предположительная стоимость всей жилой недвижимости в районе Свиблово увеличится почти на 53 млрд руб.

С вами был адвокат Михаил Васьковский.