Ипотека в браке при разводе супругов.

 

Если ипотека оформлена на одного из супругов. Неважно, что ипотека и квартира оформлены только на одного супруга и подпись на платежных документах или выписка из ЕГРН только на одного. Если в период брака квартира куплена на имя жены или кредит взят на имя мужа, это все равно их общее имущество. Делить придется поровну.

ст. 34 СК РФ

Если супруги выступают созаемщиками по договору. Пока брак действует, заемщикам и банку неважно, на кого оформлен кредит и кто платит по ипотечному договору. Квартира, которую приобрели в браке, считается купленной на двоих. Обязанность вернуть деньги банку тоже лежит на обоих супругах в равной степени, и каждый платеж считается сделанным от обоих супругов.

Разница только в том, что если кредит оформлен на обоих супругов сразу, то банк учитывал доход обоих для расчета ежемесячного платежа, срока кредита и процентной ставки. Если кредит на одного — один супруг считается основным заемщиком, а второй супруг — нефинансовым заемщиком.

Раздел имущества при наличии брачного договора. Муж и жена могут договориться, что квартира и долги по кредиту будут делиться не поровну, а как-то иначе, и зафиксировать это в брачном договоре. Но при оформлении ипотеки заемщик обязан предупредить банк, что требовать деньги надо с одного, а квартира принадлежит другому, то есть предъявить юристам банка брачный договор. Возможно, банку такая идея не понравится и супругам предложат повышенную процентную ставку или попросят изменить брачный договор.

ст. 404246 СК РФ

Если брачный договор супруги заключили уже после того, как взяли ипотеку, они обязаны известить об этом банк. Если не известить банк, то требовать возврата денег или выставления квартиры на торги банк сможет как обычно, а не на тех условиях, которые записаны в брачном договоре.

ст. 451452 ГК РФ

Если на этой стадии супруги решат, что квартира — мужу, а кредитные обязательства — жене, у банка появится право досрочно расторгнуть договор и потребовать деньги обратно или повысить ставку по кредиту. В конце концов, банк ведь рассчитывал на совсем другие условия, так что если они изменились, то и он может выдвинуть свои требования.

Банк и супруги могут договориться между собой или в суде, если в течение месяца не достигнут согласия. Или если супруги не ответят на требование банка изменить ипотечный договор в срок, который он укажет в требовании.

Раздел ипотечной недвижимости, если есть дети. Если квартиру приобрели в браке, при разводе ее могут разделить не поровну. Например, матери, с которой остаются несовершеннолетние дети, суд может отдать большую часть квартиры.

ст. 39 СК РФ

Это в теории, но на практике совместно нажитое имущество делится только между мамой и папой, потому что только родители участвовали в зарабатывании денег. Но с обязательствами по ежемесячным ипотечным платежам может сложиться по-другому.

Если дети живут в ипотечной квартире, суд может обязать отдельно живущего отца переводить дополнительные деньги на ипотечные платежи сверх алиментов и 50% доли отца как созаемщика. Это правило появилось только в феврале 2020 года, перед пандемией, так что практика применения еще не сложилась. Может быть, пап заставят платить больше, а может быть, и нет.

ст. 86 СК РФ

С вами был адвокат Михаил Васьковский

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Раздел квартиры в ипотеке, варианты.

Распределение долга и недвижимости поровну. По умолчанию вся недвижимость и все долги делятся поровну. Буквально это означает, что если у бывших супругов две одинаковые квартиры, то каждый супруг получит половину в каждой квартире. Но они могут договориться, что каждый получит по квартире полностью: это тоже раздел поровну.

ст. 39 СК РФ

У супруга может быть личное имущество — то, которое принадлежало ему до брака или в период брака получено в дар, по наследству или в результате приватизации. Такое имущество при разводе не делится.

ст. 36 СК РФ

Например, жена унаследовала от дедушки 2 млн рублей и вложила их в купленную в браке квартиру за 6 млн рублей. Тогда равным разделом имущества будет порядок, когда жене достанется две трети квартиры, а мужу — одна треть. Потому что треть квартиры купили за личные деньги жены и эта часть принадлежит только ей одной, а совместно нажитая недвижимость — это только две трети квартиры, которые и будут делиться поровну.

Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности. Если бывшие муж и жена не собираются жить в ипотечной квартире, они могут попытаться договориться с банком о продаже этой квартиры и погасить кредит деньгами от продажи.



МОЖНО ЛИ ПРОДАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ, ЕСЛИ ЕЩЕ НЕ ВЫПЛТИЛИ ИПОТЕКУ?

В такой схеме есть три скользких момента:

  1. Процедура продажи квартиры в залоге отработана не во всех банках, поэтому банк может отказаться.
  2. Когда продается ипотечная квартира, процедура продажи усложняется. Не все покупатели готовы на это и обычно просят существенную скидку.
  3. Если квартиру купили недавно и три года еще не прошло — придется платить налог с продажи.

Зато есть шанс освободиться от кредитных обязательств, если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать кредит.

Чтобы продать ипотечную квартиру, нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя. Без его согласия Росреестр не зарегистрирует смену собственника.

ст. 53 ФЗ «О регистрации недвижимости»

Или же покупатель заранее переводит продавцу деньги, тот погашает долг, а банк снимает обременение. После этого уже свободно регистрируют переход прав на квартиру от покупателя к продавцу.

Также можно попробовать уговорить банк перевести обязанности заемщика на покупателя. То есть ипотеку переоформляют на покупателя вместе с квартирой и он получает все, в том числе тот же срок и ставку по кредиту. Но это самый сложный вариант, потому что новый покупатель должен подойти банку и как заемщик. Если уровень платежеспособности продавца и покупателя различаются, банк может быть против.

ст. 391 ГК РФ

 

 

Переоформить ипотеку?

Переоформление ипотеки на второго супруга.  Ипотеку брали на мужа, а жена стала созаемщиком. В первоначальный взнос супруги вкладывались в неравных долях, но нигде письменно это не фиксировали. Квартиру оформили на обоих, но доли не выделяли.

В какой-то момент супруги решили развестись. Банк предложил выход: продать квартиру и этими деньгами погасить кредит. Но жене очень нравилась квартира, поэтому этот вариант не подошел. Она стала искать варианты, как переоформить и квартиру, и ипотеку на себя, а супругу компенсировать часть первоначального взноса деньгами.

Банку этот вариант очень не нравился, поэтому переговоры между супругами и банком шли долго. В результате банк согласился. Итог — сначала муж отказался от своей доли в квартире в пользу бывшей жены, а затем она вывела его из состава заемщиков по ипотеке.

Но для этого ей пришлось погасить остаток по кредиту с 5 млн рублей до 2 млн при стоимости квартиры в 7,5 млн рублей до ремонта. То есть даже с учетом того, что стоимость залогового имущества в несколько раз превышала стоимость долга, банк все равно неохотно шел навстречу. Эту практику надо учитывать и на этапе получения кредита, и на этапе развода.

Денежная компенсация по договоренности супругов. Этот вариант сработает, если супруги договорились между собой и переоформлять кредит и квартиру только на одного не будут. Например, они решили, что платить будет муж, а жена будет компенсировать ему часть платежей по кредиту, или наоборот. Хорошо, если у супруга, который компенсирует, будет соответствующая расписка об обязательствах.

Если второй супруг перестанет платить по расписке или такой расписки не существует, а квартира при этом в общей собственности бывших супругов, супруг-заемщик сможет через суд взыскать половину внесенных ранее платежей. Это те деньги, которые второй супруг должен был вносить в банк, но оставил у себя. Так нечестно, говорится в законе.

ст. 1102 ГК РФ

Важно, чтобы супруг-заемщик обращался в суд не реже, чем раз в три года: в пределах срока исковой давности. От даты внесения каждого платежа этот супруг может потребовать и проценты за несвоевременную передачу денег.

ст. 395 ГК РФ

Выдел доли в натуре. Это процедура, при которой за каждым супругом закрепляется не просто доля на бумаге, но конкретная часть жилья.

ст. 254 ГК РФ

Если супруги приобрели дом в общую совместную собственность, то перед выделом доли в натуре сначала им нужно выделить сами доли. То есть перевести недвижимость из общей совместной в общую долевую собственность с указанием конкретных долей. Об этом они договариваются между собой или в суде.

ст. 252 ГК РФ

Чтобы выделить доли в натуре, должны быть созданы определенные условия: отдельный вход у каждого собственника, отдельная кухня и санузел. То есть пригодность каждой части дома для проживания определяется исходя не из аскетичных пожеланий супругов, а из санитарно-технических норм. Поэтому если у супругов большой дом, то с выделом доли в натуре могут быть варианты. С квартирой таких вариантов почти нет.

Возможно ли выделить доли в натуре — устанавливает экспертиза. Такая экспертиза дорогая и долгая: обе части дома должны быть автономны, придется разделять трубы отопления, систему водоснабжения, электропроводку и газовые трубы. Понадобится заключение всех ресурсоснабжающих организаций о том, что можно безопасно изменить схемы инженерных коммуникаций.

Если эксперт скажет, что выделить доли в натуре возможно, он одновременно предложит размещение стены между отдельными частями дома. Обоим супругам придется поровну нести расходы на возведение стены, обустройство отдельного входа, перемещение коммуникаций, даже если все изменения будут проводиться на стороне одного из них.

Расходы на экспертизу и перепланировку могут оказаться настолько большими, что выгоднее будет продать общий дом и поделить деньги.

Если у супругов изначально неравные доли и доля одного слишком маленькая, то это неудачный вариант. Сделать маленькую долю пригодной для проживания может оказаться по стоимости дороже, чем стоит сама доля.

 

Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе. Один из бывших супругов может отказаться от прав на половину квартиры и освободиться от обязательств возвращать деньги, но только если банк на это согласится. При этом супруг, например, может для начала попросить банк переоформить квартиру в единоличную собственность супруги, чтобы она жила там с их общими детьми. И на это банк может пойти. То есть муж перестанет быть сособственником, но останется заемщиком по кредиту, который обязан вернуть банку деньги. Жена будет платить по ипотеке и жить в квартире вместе с детьми.

Но если вдруг она перестанет платить, банк будет пытаться взыскать долг и с нее, и с бывшего супруга как второго заемщика. И ссылка на то, что он теперь не собственник квартиры, не поможет. Банк взыщет остаток по кредиту с обоих. И только в том случае, если муж фактически выплатит больше половины остатка по кредиту, он сможет взыскать с жены часть денег, внесенную сверх его 50%.

С вами был адвокат Михаил Васьковский

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Можно ли разделить квартиру в ипотеке?

Как можно разделить квартиру и ипотеку, если банк согласен?

Разделить ипотечную недвижимость и кредитные обязательства можно так:

  1. Получить согласие банка на переоформление.
  2. Потребовать изменить состав заемщиков в суде с определением долей каждого супруга в квартире и долге.
  3. Обратиться в суд за разделом имущества, чтобы долг и квартира перешли на одного из супругов.

Мнение банка будет играть ключевую роль: согласен банк закрепить долг только за одним человеком или нет.

Допустим, бывшие супруги хотят, чтобы оставшийся долг по ипотеке считался общим. С большой степенью вероятности суд признает оформленный на одного из супругов кредит общим и обяжет каждого выплатить половину. Переоформлять кредитный договор на двоих в этом случае не нужно: банк по-прежнему каждый месяц будет получать платеж в согласованном размере.

Совсем иначе будут обстоять дела, если один супруг попросит весь долг записать на другого супруга или только на него самого. Банк может отказаться переоформлять ипотечную квартиру и обязательства по кредиту на одного супруга. Супруги могут не согласиться с мнением банка и пойти в суд. Скорее всего, суд привлечет банк третьим лицом в судебном процессе о разделе совместно нажитых имущества и обязательств и его мнение будет иметь значение для судьи. Казалось бы: один из супругов попросит все оставить ему, а второй соглашается — все просто. Но нет: если такое соглашение ущемляет интересы других лиц, суд его не примет.

Но не все так безнадежно. Банк может согласиться переоформить ипотеку и квартиру на одного, если увидит для себя пользу. Это возможно, например, если заемщики уже выплатили большую часть кредита без просрочек, а единственным заемщиком остается наиболее платежеспособный супруг. Поскольку он сможет вносить платежи в том же размере, банк вполне может устроить такой вариант раздела ипотеки и жилья.

Впрочем, есть и иная судебная практика. Она основана на принципе, что при разделе квартиры и долга обеспечение по кредиту сохраняется, пусть и с другим составом собственников. Также при этом не изменяется кредитный договор. Получается, что права банка никто не нарушает: оба бывших супруга по-прежнему обязаны вернуть кредит.

В этом случае квартиру могут перерегистрировать на одного из супругов, если супруги договорились о порядке раздела. По решению суда Росреестр изменит список собственников квартиры. При этом залог с квартиры не снимается.

Важно: если супруг, который обязан платить кредит по «внутреннему» судебному решению, перестанет возвращать деньги, банк будет требовать их с обоих, вплоть до выставления квартиры на торги. Если же банк взыщет деньги с того супруга, который по договоренности не обязан платить по кредиту, этот бывший супруг сможет взыскать деньги с обязанного супруга. Но есть риск, что у того денег не окажется, а отобрать единственное жилье за долги может только банк.

С вами был адвокат Михаил Васьковский.

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Ипотека часть вторая.

Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку, часть вторая.

Самый полезный совет от юриста — оформляйте все договоренности письменно.

Вы можете сразу договориться, кому достанутся долги и ипотека, и зафиксировать это в брачном договоре. Тогда в будущем придется делить только то имущество, которое вы в договоре не учли.

Брачный договор можно в любое время изменить. Но его нужно будет показать банку. Банк должен знать о том, как будет делиться обеспечивающее интересы банка имущество.

Другой допустимый вариант — правильно оформлять покупку и хранить все документы. Допустим, первоначальный взнос делается с тех денег, что жена получила в наследство, а вклад мужа в первоначальный взнос минимальный. Тогда храните документы, подтверждающие получение денег в наследство прямо перед покупкой квартиры: если придется делить имущество в суде, такие документы будут иметь значение.

п. 15 Постановления Пленума ВС по делам о расторжении брака

Если вклад супругов в первоначальный взнос разный, предложите оформить квартиру в долях согласно вкладу каждого. Для этого тоже придется заключить брачный договор, потому что теперь без него по закону нельзя определять неравные доли супругам. Все последующие платежи, внесенные в браке, будут считаться внесенными в равных долях. Поэтому брачный договор и оформление квартиры в долевую собственность защитят от грубого деления квартиры ровно пополам .п. 1 ст. 256 ГК РФ

Если ипотека уже есть и делать что-либо уже поздно, давайте разберемся, как все будет делиться по закону.

Раздел ипотечной квартиры: что указано в законе.

Что относится к общему имуществу супругов. Все, что супруги приобрели в период брака, — это общее имущество супругов. Причем общим будут не только квартиры и машины, но также мебель и животные. Долги — тоже общее имущество, хоть и со знаком минус. Ипотечная квартира — это одновременно совместная собственность и общие долги. Даже если ипотечный долг по документам оформлен только на одного из супругов, возвращать кредит придется обоим.

ст. 34 СК РФ 

Можно ли разделить недвижимость, взятую в ипотеку.

 Поделить можно все совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру, которую купили в ипотеку. И если нет брачного договора, доли будут равными.ст. 39 СК РФТеоретически суд может поделить имущество не поровну: в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например из-за наркомании или алкоголизма.

Случаев, чтобы супруг, с которым остался ребенок, получал увеличенную долю квартиры при разводе, я не знаю вообще. Такой вопрос часто поднимается в судах, но судьи всегда отказывают.

Общие долги делятся пропорционально полученному имуществу. То есть если один супруг получает две трети имущества, то две трети незакрытых до развода общих кредитов тоже придется вернуть ему. Если имущество делят поровну — долги тоже пополам.

Роль банка при разделе ипотечной недвижимости. Когда банк выдает кредит, он смотрит не только на платежеспособность заемщиков, но и на семейное положение. Если заемщик в браке — это всегда плюс, поскольку такие заемщики чаще гасят кредиты и не имеют просрочек. А если что-то пойдет не так и основной заемщик перестанет платить, всегда есть второй супруг, с которого тоже можно потребовать деньги в случае просрочки платежей.

Для банка важно, чтобы кредит вернули, поэтому ему выгодно иметь двух заемщиков, а не одного — так надежнее. Поэтому менять что-то в условиях кредитования, если супруги разводятся, банку невыгодно. Он будет до последнего пытаться этого избежать

Продолжение следует….

С вами был адвокат Михаил Васьковский

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Купить квартиру и спать спокойно.

Ситуация стара, как наш мир.

О чудо, ДДУ(договор долевого участия),придуманное для облегчения приобретения жилья в рассрочку, с должной гарантией что вы его получите.
Самый распространенный случай это, вы купили квартиру по договору долевого участия (ДДУ), а вам ее вовремя не отдает застройщик.
Есть еще также момент, в соответствии с ФЗ No 214, застройщик имеет законное право на отсрочку сдачи квартиры на два месяца, после того как этот срок пройдет, дольщик имеет право на его расторжение и возврат своих денег.

Если вы приобрели квартиру по ДДУ-вам должны вернуть деньги переданные вами застройщику, либо оплатить неустойку, также, несостоявшемуся новоселу, согласно 13-й статье Закона о защите прав потребителей, должны выплатить штраф в размере пятидесяти процентов от заявленной общей суммы возврата денежных средств, включающей в себя как стоимость самой квартиры, так и начисленные проценты

ЖСК
Эта форма застройщика плавно уходит в прошлое, Жилищно-строительный кооператив, от него  вернуть свои денежные средства будет сложнее, вы в начале строительства вносите пай и в дальнейшем в долях выплачиваете сумму квартиры.
Крайне сложно, если в договоре нет пункта об ответственности ЖСК перед пайщиками. Если же таковой имеется, тогда, в соответствии со вторым пунктом 113-й статьи ЖК РФ, можно добиться возврата средств через суд. При этом стоит иметь в виду, что при взаимодействии с ЖСК, добиться получения процентов и штрафов не получится.

Предварительный договор купли-продажи.
В соответствии с законодательством, такой договор предоставляет собой только предварительное соглашение.
По условиям данного договора, денежные средства вносятся в счет будущих обязательств и не является полной оплатой жилья. После предварительного6должен быть подписан основной договор, например тот же ДДУ или ДКП.
В том случае если стороны так и не пришли к заключению основного договора, а срок предварительного договора истек, то вы в праве вернуть свои денежные средства.

С вами был юрист Виктор Иванов.

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Стоит ли покупать квартиру.

Продолжаем разговор о приобретении недвижимости и о подводных камнях, которые нужно иметь в ввиду.

Купить комнату в «коммуналке» или квартиру с жильцом

Лицо, зарегистрированное по месту жительства в помещении в момент приватизации, отказавшееся от таковой, сохраняет пожизненное право пользования жилым помещением до момента, когда оно само снимется с регистрационного учета.

Покупатель, приобретая такую квартиру, становится не собственником, скажем, трехкомнатной квартиры, а фактическим собственником двух комнат в коммунальной квартире, с проживающим в ней посторонним лицом.

У некоторых риэлторов, возможно для оправдания продавцов, имеется точка зрения, что данное правило распространяется лишь на жилые помещения, приватизированные до 2005 года. Однако, это заблуждение.

Поэтому, прежде чем вы решите купить такую обремененную собственность – лицо, обладающее пожизненным правом пользования квартирой, должно самостоятельно сняться с регистрационного учета до сделки.

Объявившийся наследник

Если понравившейся вариант недвижимости принадлежит продавцу (продавцам) на основании свидетельства о праве на наследство, а принятие наследства произошло менее трех лет назад, от такой квартиры стоит отказаться.

Опасность представляют наследники, которые либо по объективным причинам не могли вступить в наследство (лежали в больнице, отбывали в местах лишения свободы), либо наследники, с обязательной или супружеской долей в наследстве, про которых забыли.

Стоит сказать, что ни одна компания, оказывающая юридические или риэлтерские услуги, со 100% вероятностью не может сказать – заявят ли свои права на квартиру вновь объявившиеся наследники и существуют ли они вообще.

Передача денег без использования банковской ячейки

Если продавец предлагает произвести расчеты до регистрации сделки и перехода права собственности путем передачи наличных денежных средств или банковского перевода, а на другие варианты расчетов не согласен – от дальнейшего «сотрудничества» с ним стоит отказаться.

Когда денежные средства перечисляются до регистрации договора, то покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры — продавец может получить оплату и отказаться от дальнейшей сделки. После того, как продавец снимет деньги со счета, взыскать с него эту сумму, как с физического лица, будет или очень сложно или практически невозможно.

Поэтому в Москве 99% сделок проходят посредством расчетов через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней. В другую ячейку, как правило, закладывается расписка от продавца в получении денежных средств.

Доверенность на совершение сделок

В случаях, когда не представляется возможным выйти на личный контакт с продавцом, а вместо него действует «лицо по доверенности», осуществлять такую сделку нельзя.

Здесь ситуации могут быть самыми разными: продавец просто не знает, что его квартиру продают, продавец является недееспособным или ограниченно дееспособным, либо продавца вообще нет в живых.

В приведенных примерах оспаривание ничтожной сделки почти в 100% случаев приводит к ее обнулению.

Незаконная перепланировка

Такой недостаток квартиры (сделки) не является столь существенным, как вышеизложенные. Как правило, он может принести дополнительные проблемы и затраты собственнику в будущем и лишь в исключительных случаях к утрате квартиры.

Обязательно рекомендую сверить фактическое расположение стен с данными плана БТИ, чтобы убедиться в отсутствии неузаконенной перепланировки.

В противном случае восстанавливать купленное жилье до первоначального положения или платить за оформление перепланировки придется именно вам.

Приведенный выше список случаев, когда от сделки стоит отказаться, не является исчерпывающим, но является самым распространенным.

В 85% процентах юридическая проверка чистоты квартиры показывает, что жилье «чистое» и имеет смысл выходить на сделку. Но иногда проверка документов приводит к обратному выводу, и тогда покупателю нельзя приобретать выбранную квартиру.

 

 

С вами был юрист Виктор Иванов

 

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Купить квартиру на вторичном рынке.

Сегодня я расскажу о приобретении недвижимости на вторичном рынке.

Как правило, риэлторские компании сами предлагают юридическое сопровождение договора. Однако, юристы не рекомендуют пользоваться услугами риэлторских компаний или компаний, продающих ту или иную недвижимость. Почему?

Во–первых, риэлторские компании имеют прямую заинтересованность в продаже объекта недвижимости, во–вторых, профессиональный уровень риэлторов, либо юристов, работающих в риэлторских компаниях, недостаточно высок.

Что необходимо проверять при заключении договора на вторичном рынке жилья.

Итак, первое, юридическое сопровождение договора должно начинаться с проверки расширенной выписки из домовой книги. Именно этот документ является отправной точкой, и именно после установления информации о зарегистрированных жильцах или собственниках продаваемой квартиры следует проверять другие документы. Но чтобы определиться, что именно стоит проверить, необходимо получить информацию из расширенной выписки из домовой книги.

Внимание, расширенную выписку из домовой книги на общих основаниях получить невозможно, это могут сделать только адвокаты.

После изучения информации из расширенной выписки легко установить, какие документы предстоит проверять дальше.

Это может быть нотариальное дело о наследовании, документы по приватизации, договоры дарения или купли-продажи, иные договоры. Так же выписки из ЗАГСа, различных диспансеров (психоневрологических, наркологических). В обязательном порядке следует проанализировать выписки из домовых книг по новому месту жительства прежних жильцов и собственников.

Получение расширенной выписки из Росреестра о зарегистрированных правах на жилые, нежилые помещения, а так же возможные аресты, в том числе и за прошедшие годы, потребуется в обязательном порядке.

В соответствии с изученной информацией из Росреестра, на основании которой может выясниться наличие, в том числе в прошлом, судебного спора по квартире, необходимо ознакомиться с материалами гражданского дела или как минимум с судебными актами для определения риска отмены решения в кассационном порядке и как результат – потери квартиры.

Немаловажное значение имеет налоговое законодательство. Юридическое сопровождение оформления договора предполагает предоставление клиенту информации о правилах налогообложения и возможных рисках частичной потери денежных средств при их не соблюдении.

 Например, договор дарения между лицами, не являющимися близкими родственниками, приведет к обязанности уплаты налога одаряемым в размере 13%. Такой же налог от полученных средств возлагается на продавца жилья, находящегося в его собственности менее 3 или 5 лет в зависимости от даты приобретения недвижимости. Однако, уйти от таких налогов можно без труда. А как это сделать, подскажет опытный адвокат.

Правовое сопровождение предполагает участие юриста при заключении договора, проработке его содержания и правил оплаты, а так же подписании передаточного акта и фактической передаче помещения от продавца к покупателю.

Процесс передачи денег, в том числе при закладке их в банковскую ячейку, и положения об оплате в самом договоре – имеют особое значение, т.к. в случае ошибки одна из сторон сделки может лишиться своих средств или приобретенной недвижимости.

Как показывает судебная практика, ненадлежащая проверка документов при приобретении квартиры или другого объекта недвижимости, выливается в серьезные проблемы, минимум — это долгие годы судебных тяжб с наложением ареста на жилое, нежилое помещение, максимум – полная утрата права на приобретенный объект с невозможностью погашения причиненных убытков.

Рекомендую относиться к сделкам с недвижимостью очень и очень серьезно.

Вам нужно принять квартиру, заключить или проверить договор купли-продажи квартиры, обращайтесь, мы вам обязательно поможем.

 

С вами был юрист Виктор Иванов.

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Пашаев, его услуги.

Деятельность защитника Михаила Ефремова, адвоката Эльмана Пашаева в последнее время стало новостью номер 1.

Сначала это были известия о его неоднозначном подходе к рассмотрению смертельного ДТП с участием Михаила Ефремова, после вынесения приговора стали муссироваться новости о намерении Минюста лишить Эльмана Пашаева статуса адвоката.

Минюст хочет лишить Пашаева статуса адвоката, а Добровинского привлечь к ответственности!!

Министерство юстиции предлагает лишить Эльмана Пашаева статуса адвоката. Кроме того, в отношении Александра Добровинского могут возбудить дисциплинарное производство. Об этом сообщается на сайте ведомства.

Отмечается, что Минюст уже направил в свои территориальные управления по Республике Северная Осетия-Алания и по Москве указания внести в адвокатские палаты регионов представления в отношении вышеназванных юристов. Ведомство обращает внимание на то, что соответствующее решение принято в связи с резонансным делом с участием актера Михаила Ефремова.

            Для решения такого вопроса должны быть весомые доказательства, но дело может зайти еще дальше, адвоката Пашаева подозревают в лжесвидетелях, которые со стороны защиты давали ложны показания, а это уже совсем другая история.

            Адвоката по делу Михаила Ефремова Эльмана Пашаева могут привлечь к уголовной ответственности за многочисленные нарушения при защите артиста. Об этом заявил адвокат Андрей Князев в эфире радио «Комсомольская правда».

            «Я думаю, что будет наказание по дисциплинарной линии. Но еще, скорее всего, будет разбирательство по линии уголовной — откуда появились эти трое свидетелей. В данном случае может грозить и уголовное преследование», — отметил он.

            По его словам, допуск к делу нескольких лжесвидетелей является серьезным нарушением и не мог остаться не замеченным судом.

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/rbcfreenews/5f5c68299a79475894dd9ca4?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop

 

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Тонкости покупки квартиры

Тонкости покупки квартиры.

 

Покупка недвижимости, квартиры, дома, всегда радостное событие у каждого будущего собственника недвижимости. Тема избитая, но до сих пор вызывает множество вопросов.

Хотите ли вы купить квартиру в Москве, вторичку или новостройке.

Ниже поговорим о важных моментах, которые нужно учесть

Право собственности

Итак, приступим, юридическую проверку квартиры следует начать с изучения такого документа как свидетельство о праве собственности на квартиру или выписки из ЕГРН и иных правоустанавливающих документов, ими могут быть договор купли-продажи, дарения, мены и так далее. Вам необходимо внимательно просмотреть предоставляемые продавцом документы и сверить паспортные данные в свидетельстве и договоре. При наличии иных документов: доверенностей, справок, заявлений, агентских и иных договоров, они также подлежат тщательному анализу.

Домовая книга

Есть такая древня штука «домовая книга».  Рекомендуем получить архивную выписку из домовой книги. Она позволит установить всех лиц, когда-либо проживавших в жилом помещении, и тех из них, которые приватизировали приобретаемую недвижимость. Важность этой бумаги в том, что в нем содержится вся информация о юридической судьбе бывших владельцев: были ли они выписаны и где их новое место жительства, сохранилось ли за ними право пользования на квартиру, несмотря на факт снятия с регистрационного учета.

 

Перепланировка квартиры и документы БТИ

При приобретении квартиры рекомендую выяснить, не было ли ранее проведено самовольных перепланировок. Подобная информация содержится в техническом и кадастровом паспорте жилого помещения. Также необходимо обратить внимание на поэтажный план, выданный БТИ. При выявлении расхождения с типовой планировкой квартиры, БТИ выдаст план с так называемыми «красными линиями». Но часто бывает, что поэтажные планы готовятся на основании инвентаризационных данных по типовой планировке жилья, и соответственно, не содержат зафиксированную информацию о несогласованной перепланировке. В этом случае покупателю самому следует внимательно осмотреть помещение и сличить его с данными, предоставленными органами БТИ. Ежегодно около 10 % договоров купли-продажи совершается с самовольной перепланировкой, что влечет к ее последующей легализации новым собственником, растраты при этом могут доходить до несколько сотен тысяч рублей.

Неожиданные наследники

Если квартира досталась продавцу по наследству, стоит проверить, все ли наследники получили причитающиеся им доли. Все ли наследственные правоотношения прекратились, нет ли судебных процессов между претендентами на жилье. Прецедентная практика свидетельствует, что иногда суды встают на сторону наследника, что становится основанием для оспаривания последующих сделок с наследственным имуществом

Доверенность

Прежде всего, при совершении сделок по доверенности необходимо проверить ее подлинность. Для этого разумно встретиться с лицом, выдавшим доверенность. В противном случае действительный собственник квартиры может обратиться в суд и истребовать имущество из чужого незаконного владения, если выяснится поддельность доверенности. Печальных примеров в судебной практике предостаточно. Обычно решения принимаются в пользу собственника в связи с отсутствием его воли на совершение сделки, что подтверждается фальсификацией доверенности на продажу квартиры.

Дееспособность продавца

Обязательным и существенным обстоятельством является проверка продавца недвижимости на предмет психического состояния здоровья. В практике нередки случаи, когда сделка купли-продажи признается недействительной по причине ограниченной или полной недееспособности продавца в связи с психическими заболеваниями, алкоголизмом, наркоманией, старческими отклонениями. Чтобы избежать подобных рисков, необходимо затребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а также провести анализ судебной практики по рассматриваемой квартире в местном суде.

Прежде, чем принять окончательное решение о покупке жилья, следует проверить и проанализировать различные аспекты предполагаемой сделки, незначительная трата времени и денег поможет предотвратить как потерю квартиры, так и оплату за нее.

 

С вами был юрист Виктор Иванов

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Раздел ипотечной квартиры

Отношения по ипотечному кредитованию волнуют каждую семью, нуждающуюся в жилье. При расторжении брака и при наличии ипотеки бывших супругов интересуют обязанности погашения займа. 

После развода бывшие супруги зачастую сталкиваются с довольно стандартным вопросом: каким образом разделить взятый ими в период брака ипотечный долг? Представим ситуацию — ипотечный кредит взят в период брака, при этом оформлен он лишь на одного из супругов. Через какое-то время брак расторгается. При этом, «ипотечная» недвижимость, за редким исключением, делится между супругами в равных долях вне зависимости от того, на кого оформлен кредит и кто выплачивает долг. Так что же происходит с долгом?

Иногда супруги договариваются о том, что «гасить ипотеку» будут пропорционально их долям в недвижимом имуществе, выделенным после расторжения брака. Но, как правило, один из бывших супругов, став собственником половины квартиры, не намерен исполнять ипотечные обязанности.

Банки при этом возражают против раздела ипотечного долга между бывшими супругами и распределения обязанностей между ними. Отказ они обосновывают тем, что долг и так является общим долгом супругов и кредитному учреждению все равно, как супруги договорятся его гасить. Также они ссылаются на то, что банковский счет по определенному кредитному договору нельзя разделить на две части – на два счета.

А что делать, если бывшие супруги не пришли к единому мнению по поводу погашения долга? На что вправе рассчитывать один из них, не являясь уже собственником всей квартиры, но продолжающий производить выплаты по всей ипотечной задолженности? 

Для наглядности разделим взятые супругами денежные средства на три части.

 

Первая часть — денежные средства, перечисленные банку в период брака.

Когда один из супругов перечисляет денежные средства для погашения ипотечной задолженности, то они являются общим имущество супругов и вносятся одновременно за обоих супругов. Но, есть редкие отступления от такого правила, при этом они касаются не ипотечного долга, а распределения долей в квартире.

Предположим, супруги приобрели квартиру с использованием денежных средств, вырученных от продажи квартиры супруга, подаренной ему его мамой до брака (альтернативная сделка). При этом часть денежных средств вносятся с использованием кредитных средств. В рассматриваемом случае, супруг имеет право требовать отступления от принципа равенства долей в праве собственности на общую недвижимость супругов, поскольку часть оплаты произведена из личных его средств. 

Вторая часть — денежные средства, перечисленные банку в счет погашения долга после расторжения брака, до момента вынесения судом решения о распределении обязанностей по погашению кредитной задолженности.

Стоит отметить, что нет разницы – указан ли в кредитном договоре только один заемщик, или оба бывших супруга являются созаемщиками, так как в любом случае долги супругов при разделе общего имущества распределяются между ними пропорционально присужденным им долям.

Из этого следует, что бывший супруг, единолично исполняющий обязанности по ипотечному договору, вправе требовать от другого супруга часть выплаченных средств по кредиту с момента расторжения брака, пропорционально отведенной ему доли в праве на недвижимое имущество.

Третья часть — сумма, подлежащая выплате на основании кредитного договора — задолженность перед банком.

Представим ситуацию. Один из супругов, не являясь уже собственником всей квартиры, а лишь ее ½ доли, продолжает единолично гасить долг по кредитному договору. Логично, что исполнение обязательств за все жилое помещение, предполагаемое при его покупке, после развода и раздела имущества является необоснованным.

Бывшие супруги могут либо изменить ипотечный договор с согласия банка, разделив на двоих ответственность за погашение кредита по частям, либо при отказе банка попробовать сделать это через суд. Ведь переход права на долю в праве собственности на квартиру на второго супруга возможен только с переходом к этому супругу соответствующей доли основного долга. При этом следует отметить, что большинство таких исков остается без удовлетворения, а потому приходится использовать выработанный процессуальный механизм, при котором погасивший кредит супруг взыскивает половину его средств с другого супруга.

Для того, чтобы избежать неприятных ситуаций с разделом недвижимого имущества и общих долгов, рекомендую супругам до заключения брака или во время брака составить брачный договор, прописав в нем судьбу имущества и долгов в случае его расторжения.

С вами был адвокат Михаил Васьковский

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение.