Схемы обмана при покупке квартиры.

Как же не попасться на уловки нечистых на руку граждан и не попасть в лапы мошенников при покупке недвижимости?

 

Ниже рассмотрим в вкратце наиболее популярные схемы мошенничества с квартирами.

 

Подробно не будем останавливаться на популярные схему развода на «Авито» или «Юле» мы не будем. Схема крайне проста, потенциальный покупатель интересуется квартирой, ушлый продавец рассказывает историю что ее вот вот могут купить, но он ее придержит при вашем желании, если ему перечислят небольшой задаток!

Вы как порядочный человек, переводите деньги, обычно это небольшая сумма в пределах 2000-3000 тысяч рублей, и человек пропадает, из за небольшой степени причинения вреда, полиция заниматься им не будет, а вы остались без денег.

 

Внезапное появление родственников или наследников. Предельно внимательно нужно относится к истории квартиры и ее продавцу, бывает так что один из наследников не вступил в наследство, а другой умный наследник вступает в наследство, продает вам квартиру, регистрирует в Росреестре, а потом появляется другой, вступает в наследство, оспаривает сделку и у вас начинается головная боль.

 

Есть и такие аморальные случаи, как поддельное завещание, довольно редко, но нотариусы могут делать завещание задним числом, и у вас тоже после его появления начинаются проблемы с купленной квартирой.

 

Внимательно проверьте был ли использовании маткарпитал, чтобы доли были распределены среди лиц, получивших его, чтобы вам потом не пришлось выделять доли в квартире.

 

Продажа квартира недееспособным лицом. Мошенник может заключить сделку с заранее недееспособным лицом, потом продать ее вам, после объявляется родственник и также оспаривает вашу сделку, доказывать обратное ох как не легко.

 

Продолжение следует…

 

Вами был юрист Виктор Иванов.

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Льготная ипотека 2020.

Коронавирус подкрался к нам в этом году незаметно и принес еще больше проблем Российской экономике, однако и появились существенные плюсы от него, всем желающим приобрести долгожданное жилье в Ипотеку был предложен неслыханный процент, правительство предложило уменьшить его до 6,5%.

 

Как же взять ипотеку под 6,5%?

Основные условия новой программы льготной ипотеки:

Нет требований к заемщикам, кроме гражданства РФ.

Договор ипотеки нужно заключить с 17 апреля по 1 ноября 2020 года.

Квартира должна быть в новостройке, продавец — юрлицо. Вторичка не подойдет.

Дом может еще строиться или быть уже готовым к заселению.

Максимальная сумма — 6 млн или 12 млн рублей в зависимости от региона.

Ставка — 6,5% годовых на весь срок кредита.

Первоначальный взнос — не менее 15% стоимости жилья.

Можно использовать маткапитал и другие виды господдержки.

Срок кредита не ограничен.

Для семей с детьми продолжает работать другая программа — под 6%.

 

 Кто может взять ипотеку под 6,5%

По этой программе есть только одно требование к заемщикам и созаемщикам: наличие гражданства РФ. Получается, что взять льготную ипотеку сможет и холостой мужчина, и девушка, которая живет в гражданском браке и не планирует заводить детей, и пенсионеры, у которых дети давно выросли, и семья, в которой двое детей, родившихся до 2018 года.

Ни возраст, ни семейное положение, ни количество и возраст детей не повлияют на возможность сэкономить при покупке квартиры в ипотеку. Но есть требования к недвижимости.

Какую сумму можно взять в кредит по льготной ипотеке?

Максимальная сумма кредита для ипотеки под 6,5%

Регион, где находится квартира

Сумма кредита

Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область

До 12 млн рублей включительно

Другие регионы

До 6 млн рублей включительно

Ограничение касается не стоимости квартиры, а суммы кредита. То есть в долг у банка можно взять 12 млн рублей, а квартира может стоить и 15 млн — это не запрещено. Можно взять и меньше лимита, например 1 млн рублей. Но если речь о новостройке, в ней, скорее всего, понадобится ремонт. Поэтому даже при наличии свободных денег может быть целесообразно взять побольше на квартиру, а свои накопления потратить на отделку. Потому что по ипотеке ставка льготная, а по кредиту на ремонт будет обычная.

Если застройщик продает квартиры с отделкой, всю сумму можно включить в договор. Тогда и отделка войдет в договор с льготной ставкой.

Но так ли она легка эта льготная ипотека 2020 и платежи, но ней? Какие юридические тонкости вас могут подстерегать с учетом пандемии Covid 2019 и как в них не попасться об этом в следующей статье!

С вами был юрист Виктор Иванов.

 

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Проверка квартиры перед покупкой.

 

 

Продолжаем рубрику о покупке долгожданного жилья. Вы нашли подходящий вариант и на пороге «сделки века».

 

Разберем моменты, на которые вам стоит обратить внимание.

 

1.Заключаем авансовое соглашение, просим риелтора снять объявление о продаже вашей приобретаемой квартиры. Аванс вносите минимальный, можно сказать даже символический.

 

2.Заказываем расширенную выписку из домовой книги и смотрим информацию о ранее зарегистрированных в ней гражданах и в настоящее время.

 

3.Анализируем данные из Росреестра, квартира не должна быть с обременениями, на нее не должен быть наложен арест, и любые действия, за последнее время производимые с данной недвижимостью.

 

4.Изучаем ваших продавцов квартиры, смотрим по сайтам судов, службы судебных приставов, наличие у них открытых исполнительных производств, банкротства.

 

5.Проверяем дееспособность продавца, способность заключать сделку купли-продажи квартиры.

 

Не забудьте про согласие супруга, если квартира приобреталась в браке по возмездной сделке.

Только после полной проверки документов, если вы убедились, что сделка безопасна, можно подписывать договор купли-продажи и передавать его в Росреестр для регистрации перехода права собственности на ваше имя.

В это время очень важно правильно оформить взаиморасчет между сторонами. Если деньги за квартиру закладываются в банковскую ячейку, в другую ячейку нужно положить расписку. У покупателя и продавца условия доступа должны быть зеркальными: регистрация прошла: продавец получает деньги, покупатель расписку. Не прошла – наоборот. В одну ячейку деньги и расписку класть нельзя, т.к. стороны будут зависеть друг от друга, а это очень неудобно и не практично.

С вами был юрист Виктор Иванов.

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Недвижимость, риэлтор,юрист или что мы можем.

Cобственное жилье в России было, есть и будет цель номер один среди наших граждан. Так уж мы приучены к тому, что если есть «свой угол» то жизнь удалась.

К приобретению жилья всегда стоит подходить очень серьезно.

В связи с огромным количеством мошенников, «черных риелторов» опасность приобрести «белую квартиру», а потом нажить себе гору проблем вплоть до ее лишения, необходимость в грамотном юридическом сопровождении весьма актуальна и в наше «цифровое время».

Ниже кратко опишем «крючки», на которые важно не попасться.

В период мартовской пандемии были объявлены максимально выгодные условия по «льготной ипотеке», но такая ли она уж льготная. По прогнозам российских экономистов, вполне вероятен новый кризис неплатежеспособности по ипотечным кредитам, народ по просту переоценил свои финансовые возможности и не сможет тянуть бремя платежей ввиду отсутствия денег…

Следующая проблема современной России это долевое строительство…К счастью или к сожалению, законодатель изменил систему финансирования долевого строительства жилья введя счета Эскроу, в соответствии с которыми, застройщик не получи своих денег, пока не передаст жилье дольщикам, это процедура пока новая для России, а мы разбираемся с нашими клиентами еще по старой схеме, когда они вносили свои кровные денежки на стадии котлована, или брали груз ипотеки .

Мы не говорим уже о проблемах покупки жилья на «вторичном рынке», когда продают залоговые квартиры, перепроданные уже не первый раз, с неснятыми с регистрации жильцами и тому подобное.

Дорогой гость, если вы стоите на пороге такого ответвенного шага, как приобрести долгожданное жилье, будь то договор  ДДУ или квартира на «вторичке», и при этом не схватить инфаркт от незаконной сделки, обращайтесь с специалистам нашего бюро, мы обязательно поможем вам спать спокойно вашем уютном семейном гнездышке.

Итак что мы можем !!!!

-консультации клиента по всем вопросам связанными с недвижимостью

-правовой анализ договора купли-продажи недвижимости, земельного участка, домовладения, квартиры.

-выезд специалиста с клиентом для приема объекта недвижимости.

— юридическое сопровождение в судах

-урегулирование споров внесудебный и судебный порядок с ТСЖ ТСН ЖК

-признание права собственности на объекты недвижимости, включая самовольно возведенные постройки

-раздел лицевого счета на оплату коммунальных услуг

-выселение и признание утратившим право пользования жилым помещением.

С вами был юрист Виктор Иванов.

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Как увеличить размер алиментов?

К большому сожалению, у вас распался брак и остались детки, они подрастают и вам необходимо все больше средств на их содержание, а алименты остаются на прежнем уровне.

Возникает логический вопрос, а можно ли увеличить размер алиментов в 2020 году?

Ниже попытаемся в этом разобраться!

Во-первых, лучше всего обсудить этот вопрос непосредственно с плательщиком и обоюдно договориться о прибавке денег на ребенка.

Если это не удалось, то за повышением суммы выплат можно обратиться в суд.

Все вопросы по алиментам регламентируются 81-й, 83-й и 103-й статьями СК (Семейного кодекса), а также статьей 93 ФЗ «Об исполнительном производстве».

По закону, претендовать на увеличение денежного содержания на детей можно в следующих случаях: если получатель потерял работу или ему сократили заработную плату, если он был вынужден оставить или сократить трудовую деятельность по состоянию здоровья.

Решение в пользу повышения алиментов также возможно в связи со смертью или потерей дееспособности человека, который ранее помогал в обеспечении несовершеннолетнего, к примеру, его бабушки или дедушки.

Появление второго ребенка или другого родственника, нуждающегося в содержании и опеке, подорожание вещей и продуктов, инвалидность или серьезная болезнь ребенка – для получателя также являются поводами к обращению за повышением размера алиментных выплат.

Готовясь к судебному заседанию, желательно предварительно заручиться поддержкой квалифицированного адвоката. Он поможет подготовиться к процессу, разъяснит все нюансы, которые следует учесть в каждом конкретном случае и, таким образом, повысит шансы на успешный исход дела.

Если требования истца по увеличению суммы алиментов были удовлетворены, то после заседания ему следует получить 

исполнительный лист и отнести его в службу судебных приставов.

 

С вами был адвокат Михаил Васьковский.

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Удалить информацию с сайта!

16 июля 2020 года в Государственную Думу был внесен законопроект о штрафах до 4 миллионов рублей за отказ владельца сайта удалить информацию по законному требованию, а также о штрафах до 8 миллионов рублей за отказ заблокировать экстремистские материалы. 

  Соответствующие поправки предлагается внести в Кодекс об административных правонарушениях. В настоящее время законопроект находится на стадии рассмотрения в первом чтении (здесь Вы можете ознакомиться с законопроектом https://sozd.duma.gov.ru/bill/989758-7). 

            В соответствии с текстом законопроекта «не удаление владельцем сайта, владельцем информационного ресурса в информационно-телекоммуникационной сети Интернет информации, интернет-страницы, если обязанность по удалению такой информации, интернет-страницы предусмотрена законодательством», повлечет наложение штрафа

 на граждан в размере от 50 тыс. до 100 тыс. рублей, 

 на должностных лиц — от 200 тыс. до 400 тыс. рублей, 

 на юридических лиц — от 800 тыс. до четырех миллионов рублей. 

   Аналогичные меры предусмотрены и для провайдеров хостинга. 

   Если данное правонарушение было совершено повторно, то санкции ужесточаются:

 штраф для граждан составит от 100 тыс. до 200 тыс. рублей, 

 для должностных лиц от 500 тыс. до 800 тыс. рублей, 

 для юридических лиц от четырех миллионов до восьми миллионов рублей.» 

           Также предлагается ввести административную ответственность за «не удаление владельцем сайта, владельцем информационного ресурса… интернет-страницы, содержащей призывы к осуществлению экстремистской деятельности, материалов с порнографическими изображениями несовершеннолетних и (или) объявлений о привлечении несовершеннолетних в качестве исполнителей для участия в зрелищных мероприятиях порнографического характера, информации о способах, методах разработки, изготовления и использования наркотических средств». 

         Обоснованность данных штрафов в пояснительной записки подтверждается представленной статистикой Роскомнадзора, согласно которой с интернет-ресурса YouTube, вопреки требованиям Роскомнадзора, к апрелю 2020 года не удалено 10 482 страницы URL с запрещённой информацией, с ресурса Twitter — 1 462 URL, с ресурса Instagram — 1 435 URL, с Facebook — 362

С вами был юрист Виктор Иванов.

 

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Использование материнского капитала, доли детям в квартире, если использовал маткапитал?

Мы уже писали. Если коротко: часть квартиры, которую оплатили маткапиталом, делят поровну между матерью, детьми и мужем матери. Оставшаяся часть квартиры делится только между бывшими супругами. С согласия обоих супругов квартира может быть поделена поровну между родителями и всеми детьми, но жена не может заставить мужа сделать так, если он этого не хочет.

Например, если маткапиталом оплачено 20% квартиры, то эти 20% делятся поровну на родителей и всех детей. Родители при разводе делят между собой только 80%. Но если кроме маткапитала отец вложил в покупку квартиры деньги от продажи подаренной ему машины и это еще 20%, они тоже не будут делиться поровну, а достанутся только мужу. Тогда при разводе будет делиться только 60% квартиры.

Если в ипотеку вкладывались личные средства одного из супругов. Часть квартиры, которую купили на личные средства одного супруга, принадлежит этому супругу. При этом личные средства уже вложены, то есть доля оплачена. Часть квартиры за вычетом этой доли принадлежит обоим супругам в равных долях, при этом обязательства по невыплаченному ипотечному кредиту тоже будут равными, хотя доли квартиры — разными.

Например, жена оплатила треть квартиры унаследованными деньгами — это будет только ее треть, а общей недвижимостью будут оставшиеся две трети квартиры. То есть муж получит половину от двух третей — одну треть. Но платить кредит с женой он будет все равно пополам.

Важный момент: может сложиться так, что второй супруг будет отрицать, что в покупку вкладывались личные средства. Тогда первому придется доказывать в суде, что первоначальный взнос был сделан не за счет общих денег.

Это получится сделать, например, если предоставить документы, что один из супругов продал свою добрачную квартиру или снял деньги с банковского счета, а потом сделал большой взнос. Или если большой взнос был сделан сразу после свадьбы, когда общие деньги в такой сумме еще не могли появиться. Если супруг копил деньги дома под подушкой, возможно, у него не получится доказать, что это его личные средства, которые он использовал для покупки квартиры.

Когда вы выплатили ипотеку и сняли обременение, по закону вы должны в течение шести месяцев выделить доли детям. Этот срок указан в вашем обязательстве, которое вы оформляли у нотариуса, когда погашали ипотеку маткапиталом. Оригинал этого обязательства остался у вас, а копия — в пенсионном фонде. Найдите его, потому что оно понадобится для выделения долей.

Доли нужно выделить всем членам семьи, а не только детям. В вашем случае вы, как единственный собственник квартиры, должны выделить доли жене и детям. Оставшаяся часть, если только вы не разделите всё в равных долях, будет в совместной собственности с супругой.

С вами был адвокат Михаил Васьковский

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Ипотека в браке при разводе супругов.

 

Если ипотека оформлена на одного из супругов. Неважно, что ипотека и квартира оформлены только на одного супруга и подпись на платежных документах или выписка из ЕГРН только на одного. Если в период брака квартира куплена на имя жены или кредит взят на имя мужа, это все равно их общее имущество. Делить придется поровну.

ст. 34 СК РФ

Если супруги выступают созаемщиками по договору. Пока брак действует, заемщикам и банку неважно, на кого оформлен кредит и кто платит по ипотечному договору. Квартира, которую приобрели в браке, считается купленной на двоих. Обязанность вернуть деньги банку тоже лежит на обоих супругах в равной степени, и каждый платеж считается сделанным от обоих супругов.

Разница только в том, что если кредит оформлен на обоих супругов сразу, то банк учитывал доход обоих для расчета ежемесячного платежа, срока кредита и процентной ставки. Если кредит на одного — один супруг считается основным заемщиком, а второй супруг — нефинансовым заемщиком.

Раздел имущества при наличии брачного договора. Муж и жена могут договориться, что квартира и долги по кредиту будут делиться не поровну, а как-то иначе, и зафиксировать это в брачном договоре. Но при оформлении ипотеки заемщик обязан предупредить банк, что требовать деньги надо с одного, а квартира принадлежит другому, то есть предъявить юристам банка брачный договор. Возможно, банку такая идея не понравится и супругам предложат повышенную процентную ставку или попросят изменить брачный договор.

ст. 404246 СК РФ

Если брачный договор супруги заключили уже после того, как взяли ипотеку, они обязаны известить об этом банк. Если не известить банк, то требовать возврата денег или выставления квартиры на торги банк сможет как обычно, а не на тех условиях, которые записаны в брачном договоре.

ст. 451452 ГК РФ

Если на этой стадии супруги решат, что квартира — мужу, а кредитные обязательства — жене, у банка появится право досрочно расторгнуть договор и потребовать деньги обратно или повысить ставку по кредиту. В конце концов, банк ведь рассчитывал на совсем другие условия, так что если они изменились, то и он может выдвинуть свои требования.

Банк и супруги могут договориться между собой или в суде, если в течение месяца не достигнут согласия. Или если супруги не ответят на требование банка изменить ипотечный договор в срок, который он укажет в требовании.

Раздел ипотечной недвижимости, если есть дети. Если квартиру приобрели в браке, при разводе ее могут разделить не поровну. Например, матери, с которой остаются несовершеннолетние дети, суд может отдать большую часть квартиры.

ст. 39 СК РФ

Это в теории, но на практике совместно нажитое имущество делится только между мамой и папой, потому что только родители участвовали в зарабатывании денег. Но с обязательствами по ежемесячным ипотечным платежам может сложиться по-другому.

Если дети живут в ипотечной квартире, суд может обязать отдельно живущего отца переводить дополнительные деньги на ипотечные платежи сверх алиментов и 50% доли отца как созаемщика. Это правило появилось только в феврале 2020 года, перед пандемией, так что практика применения еще не сложилась. Может быть, пап заставят платить больше, а может быть, и нет.

ст. 86 СК РФ

С вами был адвокат Михаил Васьковский

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Раздел квартиры в ипотеке, варианты.

Распределение долга и недвижимости поровну. По умолчанию вся недвижимость и все долги делятся поровну. Буквально это означает, что если у бывших супругов две одинаковые квартиры, то каждый супруг получит половину в каждой квартире. Но они могут договориться, что каждый получит по квартире полностью: это тоже раздел поровну.

ст. 39 СК РФ

У супруга может быть личное имущество — то, которое принадлежало ему до брака или в период брака получено в дар, по наследству или в результате приватизации. Такое имущество при разводе не делится.

ст. 36 СК РФ

Например, жена унаследовала от дедушки 2 млн рублей и вложила их в купленную в браке квартиру за 6 млн рублей. Тогда равным разделом имущества будет порядок, когда жене достанется две трети квартиры, а мужу — одна треть. Потому что треть квартиры купили за личные деньги жены и эта часть принадлежит только ей одной, а совместно нажитая недвижимость — это только две трети квартиры, которые и будут делиться поровну.

Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности. Если бывшие муж и жена не собираются жить в ипотечной квартире, они могут попытаться договориться с банком о продаже этой квартиры и погасить кредит деньгами от продажи.



МОЖНО ЛИ ПРОДАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ, ЕСЛИ ЕЩЕ НЕ ВЫПЛТИЛИ ИПОТЕКУ?

В такой схеме есть три скользких момента:

  1. Процедура продажи квартиры в залоге отработана не во всех банках, поэтому банк может отказаться.
  2. Когда продается ипотечная квартира, процедура продажи усложняется. Не все покупатели готовы на это и обычно просят существенную скидку.
  3. Если квартиру купили недавно и три года еще не прошло — придется платить налог с продажи.

Зато есть шанс освободиться от кредитных обязательств, если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать кредит.

Чтобы продать ипотечную квартиру, нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя. Без его согласия Росреестр не зарегистрирует смену собственника.

ст. 53 ФЗ «О регистрации недвижимости»

Или же покупатель заранее переводит продавцу деньги, тот погашает долг, а банк снимает обременение. После этого уже свободно регистрируют переход прав на квартиру от покупателя к продавцу.

Также можно попробовать уговорить банк перевести обязанности заемщика на покупателя. То есть ипотеку переоформляют на покупателя вместе с квартирой и он получает все, в том числе тот же срок и ставку по кредиту. Но это самый сложный вариант, потому что новый покупатель должен подойти банку и как заемщик. Если уровень платежеспособности продавца и покупателя различаются, банк может быть против.

ст. 391 ГК РФ

 

 

Переоформить ипотеку?

Переоформление ипотеки на второго супруга.  Ипотеку брали на мужа, а жена стала созаемщиком. В первоначальный взнос супруги вкладывались в неравных долях, но нигде письменно это не фиксировали. Квартиру оформили на обоих, но доли не выделяли.

В какой-то момент супруги решили развестись. Банк предложил выход: продать квартиру и этими деньгами погасить кредит. Но жене очень нравилась квартира, поэтому этот вариант не подошел. Она стала искать варианты, как переоформить и квартиру, и ипотеку на себя, а супругу компенсировать часть первоначального взноса деньгами.

Банку этот вариант очень не нравился, поэтому переговоры между супругами и банком шли долго. В результате банк согласился. Итог — сначала муж отказался от своей доли в квартире в пользу бывшей жены, а затем она вывела его из состава заемщиков по ипотеке.

Но для этого ей пришлось погасить остаток по кредиту с 5 млн рублей до 2 млн при стоимости квартиры в 7,5 млн рублей до ремонта. То есть даже с учетом того, что стоимость залогового имущества в несколько раз превышала стоимость долга, банк все равно неохотно шел навстречу. Эту практику надо учитывать и на этапе получения кредита, и на этапе развода.

Денежная компенсация по договоренности супругов. Этот вариант сработает, если супруги договорились между собой и переоформлять кредит и квартиру только на одного не будут. Например, они решили, что платить будет муж, а жена будет компенсировать ему часть платежей по кредиту, или наоборот. Хорошо, если у супруга, который компенсирует, будет соответствующая расписка об обязательствах.

Если второй супруг перестанет платить по расписке или такой расписки не существует, а квартира при этом в общей собственности бывших супругов, супруг-заемщик сможет через суд взыскать половину внесенных ранее платежей. Это те деньги, которые второй супруг должен был вносить в банк, но оставил у себя. Так нечестно, говорится в законе.

ст. 1102 ГК РФ

Важно, чтобы супруг-заемщик обращался в суд не реже, чем раз в три года: в пределах срока исковой давности. От даты внесения каждого платежа этот супруг может потребовать и проценты за несвоевременную передачу денег.

ст. 395 ГК РФ

Выдел доли в натуре. Это процедура, при которой за каждым супругом закрепляется не просто доля на бумаге, но конкретная часть жилья.

ст. 254 ГК РФ

Если супруги приобрели дом в общую совместную собственность, то перед выделом доли в натуре сначала им нужно выделить сами доли. То есть перевести недвижимость из общей совместной в общую долевую собственность с указанием конкретных долей. Об этом они договариваются между собой или в суде.

ст. 252 ГК РФ

Чтобы выделить доли в натуре, должны быть созданы определенные условия: отдельный вход у каждого собственника, отдельная кухня и санузел. То есть пригодность каждой части дома для проживания определяется исходя не из аскетичных пожеланий супругов, а из санитарно-технических норм. Поэтому если у супругов большой дом, то с выделом доли в натуре могут быть варианты. С квартирой таких вариантов почти нет.

Возможно ли выделить доли в натуре — устанавливает экспертиза. Такая экспертиза дорогая и долгая: обе части дома должны быть автономны, придется разделять трубы отопления, систему водоснабжения, электропроводку и газовые трубы. Понадобится заключение всех ресурсоснабжающих организаций о том, что можно безопасно изменить схемы инженерных коммуникаций.

Если эксперт скажет, что выделить доли в натуре возможно, он одновременно предложит размещение стены между отдельными частями дома. Обоим супругам придется поровну нести расходы на возведение стены, обустройство отдельного входа, перемещение коммуникаций, даже если все изменения будут проводиться на стороне одного из них.

Расходы на экспертизу и перепланировку могут оказаться настолько большими, что выгоднее будет продать общий дом и поделить деньги.

Если у супругов изначально неравные доли и доля одного слишком маленькая, то это неудачный вариант. Сделать маленькую долю пригодной для проживания может оказаться по стоимости дороже, чем стоит сама доля.

 

Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе. Один из бывших супругов может отказаться от прав на половину квартиры и освободиться от обязательств возвращать деньги, но только если банк на это согласится. При этом супруг, например, может для начала попросить банк переоформить квартиру в единоличную собственность супруги, чтобы она жила там с их общими детьми. И на это банк может пойти. То есть муж перестанет быть сособственником, но останется заемщиком по кредиту, который обязан вернуть банку деньги. Жена будет платить по ипотеке и жить в квартире вместе с детьми.

Но если вдруг она перестанет платить, банк будет пытаться взыскать долг и с нее, и с бывшего супруга как второго заемщика. И ссылка на то, что он теперь не собственник квартиры, не поможет. Банк взыщет остаток по кредиту с обоих. И только в том случае, если муж фактически выплатит больше половины остатка по кредиту, он сможет взыскать с жены часть денег, внесенную сверх его 50%.

С вами был адвокат Михаил Васьковский

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение. 

Можно ли разделить квартиру в ипотеке?

Как можно разделить квартиру и ипотеку, если банк согласен?

Разделить ипотечную недвижимость и кредитные обязательства можно так:

  1. Получить согласие банка на переоформление.
  2. Потребовать изменить состав заемщиков в суде с определением долей каждого супруга в квартире и долге.
  3. Обратиться в суд за разделом имущества, чтобы долг и квартира перешли на одного из супругов.

Мнение банка будет играть ключевую роль: согласен банк закрепить долг только за одним человеком или нет.

Допустим, бывшие супруги хотят, чтобы оставшийся долг по ипотеке считался общим. С большой степенью вероятности суд признает оформленный на одного из супругов кредит общим и обяжет каждого выплатить половину. Переоформлять кредитный договор на двоих в этом случае не нужно: банк по-прежнему каждый месяц будет получать платеж в согласованном размере.

Совсем иначе будут обстоять дела, если один супруг попросит весь долг записать на другого супруга или только на него самого. Банк может отказаться переоформлять ипотечную квартиру и обязательства по кредиту на одного супруга. Супруги могут не согласиться с мнением банка и пойти в суд. Скорее всего, суд привлечет банк третьим лицом в судебном процессе о разделе совместно нажитых имущества и обязательств и его мнение будет иметь значение для судьи. Казалось бы: один из супругов попросит все оставить ему, а второй соглашается — все просто. Но нет: если такое соглашение ущемляет интересы других лиц, суд его не примет.

Но не все так безнадежно. Банк может согласиться переоформить ипотеку и квартиру на одного, если увидит для себя пользу. Это возможно, например, если заемщики уже выплатили большую часть кредита без просрочек, а единственным заемщиком остается наиболее платежеспособный супруг. Поскольку он сможет вносить платежи в том же размере, банк вполне может устроить такой вариант раздела ипотеки и жилья.

Впрочем, есть и иная судебная практика. Она основана на принципе, что при разделе квартиры и долга обеспечение по кредиту сохраняется, пусть и с другим составом собственников. Также при этом не изменяется кредитный договор. Получается, что права банка никто не нарушает: оба бывших супруга по-прежнему обязаны вернуть кредит.

В этом случае квартиру могут перерегистрировать на одного из супругов, если супруги договорились о порядке раздела. По решению суда Росреестр изменит список собственников квартиры. При этом залог с квартиры не снимается.

Важно: если супруг, который обязан платить кредит по «внутреннему» судебному решению, перестанет возвращать деньги, банк будет требовать их с обоих, вплоть до выставления квартиры на торги. Если же банк взыщет деньги с того супруга, который по договоренности не обязан платить по кредиту, этот бывший супруг сможет взыскать деньги с обязанного супруга. Но есть риск, что у того денег не окажется, а отобрать единственное жилье за долги может только банк.

С вами был адвокат Михаил Васьковский.

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования,  просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение.