Можно ли разделить квартиру в ипотеке?

20 сентября, 2020 от Старый

Юридическое Бюро Виктора Иванова

Блог

Как можно разделить квартиру и ипотеку, если банк согласен?

Разделить ипотечную недвижимость и кредитные обязательства можно так:

Получить согласие банка на переоформление.
Потребовать изменить состав заемщиков в суде с определением долей каждого супруга в квартире и долге.
Обратиться в суд за разделом имущества, чтобы долг и квартира перешли на одного из супругов.

Мнение банка будет играть ключевую роль: согласен банк закрепить долг только за одним человеком или нет.

Допустим, бывшие супруги хотят, чтобы оставшийся долг по ипотеке считался общим. С большой степенью вероятности суд признает оформленный на одного из супругов кредит общим и обяжет каждого выплатить половину. Переоформлять кредитный договор на двоих в этом случае не нужно: банк по-прежнему каждый месяц будет получать платеж в согласованном размере.

Совсем иначе будут обстоять дела, если один супруг попросит весь долг записать на другого супруга или только на него самого. Банк может отказаться переоформлять ипотечную квартиру и обязательства по кредиту на одного супруга. Супруги могут не согласиться с мнением банка и пойти в суд. Скорее всего, суд привлечет банк третьим лицом в судебном процессе о разделе совместно нажитых имущества и обязательств и его мнение будет иметь значение для судьи. Казалось бы: один из супругов попросит все оставить ему, а второй соглашается — все просто. Но нет: если такое соглашение ущемляет интересы других лиц, суд его не примет.

Но не все так безнадежно. Банк может согласиться переоформить ипотеку и квартиру на одного, если увидит для себя пользу. Это возможно, например, если заемщики уже выплатили большую часть кредита без просрочек, а единственным заемщиком остается наиболее платежеспособный супруг. Поскольку он сможет вносить платежи в том же размере, банк вполне может устроить такой вариант раздела ипотеки и жилья.

Впрочем, есть и иная судебная практика. Она основана на принципе, что при разделе квартиры и долга обеспечение по кредиту сохраняется, пусть и с другим составом собственников. Также при этом не изменяется кредитный договор. Получается, что права банка никто не нарушает: оба бывших супруга по-прежнему обязаны вернуть кредит.

В этом случае квартиру могут перерегистрировать на одного из супругов, если супруги договорились о порядке раздела. По решению суда Росреестр изменит список собственников квартиры. При этом залог с квартиры не снимается.

Важно: если супруг, который обязан платить кредит по «внутреннему» судебному решению, перестанет возвращать деньги, банк будет требовать их с обоих, вплоть до выставления квартиры на торги. Если же банк взыщет деньги с того супруга, который по договоренности не обязан платить по кредиту, этот бывший супруг сможет взыскать деньги с обязанного супруга. Но есть риск, что у того денег не окажется, а отобрать единственное жилье за долги может только банк.

С вами был адвокат Михаил Васьковский.

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования, просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение.

Ипотека часть вторая.

20 сентября, 202018 сентября, 2020 от Старый

Юридическое Бюро Виктора Иванова

Блог

Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку, часть вторая.

Самый полезный совет от юриста — оформляйте все договоренности письменно.

Вы можете сразу договориться, кому достанутся долги и ипотека, и зафиксировать это в брачном договоре. Тогда в будущем придется делить только то имущество, которое вы в договоре не учли.

Брачный договор можно в любое время изменить. Но его нужно будет показать банку. Банк должен знать о том, как будет делиться обеспечивающее интересы банка имущество.

Другой допустимый вариант — правильно оформлять покупку и хранить все документы. Допустим, первоначальный взнос делается с тех денег, что жена получила в наследство, а вклад мужа в первоначальный взнос минимальный. Тогда храните документы, подтверждающие получение денег в наследство прямо перед покупкой квартиры: если придется делить имущество в суде, такие документы будут иметь значение.

п. 15 Постановления Пленума ВС по делам о расторжении брака

Если вклад супругов в первоначальный взнос разный, предложите оформить квартиру в долях согласно вкладу каждого. Для этого тоже придется заключить брачный договор, потому что теперь без него по закону нельзя определять неравные доли супругам. Все последующие платежи, внесенные в браке, будут считаться внесенными в равных долях. Поэтому брачный договор и оформление квартиры в долевую собственность защитят от грубого деления квартиры ровно пополам .п. 1 ст. 256 ГК РФ

Если ипотека уже есть и делать что-либо уже поздно, давайте разберемся, как все будет делиться по закону.

Раздел ипотечной квартиры: что указано в законе.

Что относится к общему имуществу супругов. Все, что супруги приобрели в период брака, — это общее имущество супругов. Причем общим будут не только квартиры и машины, но также мебель и животные. Долги — тоже общее имущество, хоть и со знаком минус. Ипотечная квартира — это одновременно совместная собственность и общие долги. Даже если ипотечный долг по документам оформлен только на одного из супругов, возвращать кредит придется обоим.

ст. 34 СК РФ

Можно ли разделить недвижимость, взятую в ипотеку.

Поделить можно все совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру, которую купили в ипотеку. И если нет брачного договора, доли будут равными.ст. 39 СК РФТеоретически суд может поделить имущество не поровну: в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например из-за наркомании или алкоголизма.

Случаев, чтобы супруг, с которым остался ребенок, получал увеличенную долю квартиры при разводе, я не знаю вообще. Такой вопрос часто поднимается в судах, но судьи всегда отказывают.

Общие долги делятся пропорционально полученному имуществу. То есть если один супруг получает две трети имущества, то две трети незакрытых до развода общих кредитов тоже придется вернуть ему. Если имущество делят поровну — долги тоже пополам.

Роль банка при разделе ипотечной недвижимости. Когда банк выдает кредит, он смотрит не только на платежеспособность заемщиков, но и на семейное положение. Если заемщик в браке — это всегда плюс, поскольку такие заемщики чаще гасят кредиты и не имеют просрочек. А если что-то пойдет не так и основной заемщик перестанет платить, всегда есть второй супруг, с которого тоже можно потребовать деньги в случае просрочки платежей.

Для банка важно, чтобы кредит вернули, поэтому ему выгодно иметь двух заемщиков, а не одного — так надежнее. Поэтому менять что-то в условиях кредитования, если супруги разводятся, банку невыгодно. Он будет до последнего пытаться этого избежать

Продолжение следует….

С вами был адвокат Михаил Васьковский

Всегда на связи

Купить квартиру и спать спокойно.

16 сентября, 2020 от Старый

Юридическое Бюро Виктора Иванова

Блог

Ситуация стара, как наш мир.

О чудо, ДДУ(договор долевого участия),придуманное для облегчения приобретения жилья в рассрочку, с должной гарантией что вы его получите.
Самый распространенный случай это, вы купили квартиру по договору долевого участия (ДДУ), а вам ее вовремя не отдает застройщик.
Есть еще также момент, в соответствии с ФЗ No 214, застройщик имеет законное право на отсрочку сдачи квартиры на два месяца, после того как этот срок пройдет, дольщик имеет право на его расторжение и возврат своих денег.

Если вы приобрели квартиру по ДДУ-вам должны вернуть деньги переданные вами застройщику, либо оплатить неустойку, также, несостоявшемуся новоселу, согласно 13-й статье Закона о защите прав потребителей, должны выплатить штраф в размере пятидесяти процентов от заявленной общей суммы возврата денежных средств, включающей в себя как стоимость самой квартиры, так и начисленные проценты

ЖСК
Эта форма застройщика плавно уходит в прошлое, Жилищно-строительный кооператив, от него вернуть свои денежные средства будет сложнее, вы в начале строительства вносите пай и в дальнейшем в долях выплачиваете сумму квартиры.
Крайне сложно, если в договоре нет пункта об ответственности ЖСК перед пайщиками. Если же таковой имеется, тогда, в соответствии со вторым пунктом 113-й статьи ЖК РФ, можно добиться возврата средств через суд. При этом стоит иметь в виду, что при взаимодействии с ЖСК, добиться получения процентов и штрафов не получится.

Предварительный договор купли-продажи.
В соответствии с законодательством, такой договор предоставляет собой только предварительное соглашение.
По условиям данного договора, денежные средства вносятся в счет будущих обязательств и не является полной оплатой жилья. После предварительного6должен быть подписан основной договор, например тот же ДДУ или ДКП.
В том случае если стороны так и не пришли к заключению основного договора, а срок предварительного договора истек, то вы в праве вернуть свои денежные средства.

С вами был юрист Виктор Иванов.

Всегда на связи

Стоит ли покупать квартиру.

14 сентября, 2020 от Старый

Юридическое Бюро Виктора Иванова

Блог

Продолжаем разговор о приобретении недвижимости и о подводных камнях, которые нужно иметь в ввиду.

Купить комнату в «коммуналке» или квартиру с жильцом

Лицо, зарегистрированное по месту жительства в помещении в момент приватизации, отказавшееся от таковой, сохраняет пожизненное право пользования жилым помещением до момента, когда оно само снимется с регистрационного учета.

Покупатель, приобретая такую квартиру, становится не собственником, скажем, трехкомнатной квартиры, а фактическим собственником двух комнат в коммунальной квартире, с проживающим в ней посторонним лицом.

У некоторых риэлторов, возможно для оправдания продавцов, имеется точка зрения, что данное правило распространяется лишь на жилые помещения, приватизированные до 2005 года. Однако, это заблуждение.

Поэтому, прежде чем вы решите купить такую обремененную собственность – лицо, обладающее пожизненным правом пользования квартирой, должно самостоятельно сняться с регистрационного учета до сделки.

Объявившийся наследник

Если понравившейся вариант недвижимости принадлежит продавцу (продавцам) на основании свидетельства о праве на наследство, а принятие наследства произошло менее трех лет назад, от такой квартиры стоит отказаться.

Опасность представляют наследники, которые либо по объективным причинам не могли вступить в наследство (лежали в больнице, отбывали в местах лишения свободы), либо наследники, с обязательной или супружеской долей в наследстве, про которых забыли.

Стоит сказать, что ни одна компания, оказывающая юридические или риэлтерские услуги, со 100% вероятностью не может сказать – заявят ли свои права на квартиру вновь объявившиеся наследники и существуют ли они вообще.

Передача денег без использования банковской ячейки

Если продавец предлагает произвести расчеты до регистрации сделки и перехода права собственности путем передачи наличных денежных средств или банковского перевода, а на другие варианты расчетов не согласен – от дальнейшего «сотрудничества» с ним стоит отказаться.

Когда денежные средства перечисляются до регистрации договора, то покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры — продавец может получить оплату и отказаться от дальнейшей сделки. После того, как продавец снимет деньги со счета, взыскать с него эту сумму, как с физического лица, будет или очень сложно или практически невозможно.

Поэтому в Москве 99% сделок проходят посредством расчетов через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней. В другую ячейку, как правило, закладывается расписка от продавца в получении денежных средств.

Доверенность на совершение сделок

В случаях, когда не представляется возможным выйти на личный контакт с продавцом, а вместо него действует «лицо по доверенности», осуществлять такую сделку нельзя.

Здесь ситуации могут быть самыми разными: продавец просто не знает, что его квартиру продают, продавец является недееспособным или ограниченно дееспособным, либо продавца вообще нет в живых.

В приведенных примерах оспаривание ничтожной сделки почти в 100% случаев приводит к ее обнулению.

Незаконная перепланировка

Такой недостаток квартиры (сделки) не является столь существенным, как вышеизложенные. Как правило, он может принести дополнительные проблемы и затраты собственнику в будущем и лишь в исключительных случаях к утрате квартиры.

Обязательно рекомендую сверить фактическое расположение стен с данными плана БТИ, чтобы убедиться в отсутствии неузаконенной перепланировки.

В противном случае восстанавливать купленное жилье до первоначального положения или платить за оформление перепланировки придется именно вам.

Приведенный выше список случаев, когда от сделки стоит отказаться, не является исчерпывающим, но является самым распространенным.

В 85% процентах юридическая проверка чистоты квартиры показывает, что жилье «чистое» и имеет смысл выходить на сделку. Но иногда проверка документов приводит к обратному выводу, и тогда покупателю нельзя приобретать выбранную квартиру.

С вами был юрист Виктор Иванов

Всегда на связи

Купить квартиру на вторичном рынке.

14 сентября, 202013 сентября, 2020 от Старый

Юридическое Бюро Виктора Иванова

Блог

Сегодня я расскажу о приобретении недвижимости на вторичном рынке.

Как правило, риэлторские компании сами предлагают юридическое сопровождение договора. Однако, юристы не рекомендуют пользоваться услугами риэлторских компаний или компаний, продающих ту или иную недвижимость. Почему?

Во–первых, риэлторские компании имеют прямую заинтересованность в продаже объекта недвижимости, во–вторых, профессиональный уровень риэлторов, либо юристов, работающих в риэлторских компаниях, недостаточно высок.

Что необходимо проверять при заключении договора на вторичном рынке жилья.

Итак, первое, юридическое сопровождение договора должно начинаться с проверки расширенной выписки из домовой книги. Именно этот документ является отправной точкой, и именно после установления информации о зарегистрированных жильцах или собственниках продаваемой квартиры следует проверять другие документы. Но чтобы определиться, что именно стоит проверить, необходимо получить информацию из расширенной выписки из домовой книги.

Внимание, расширенную выписку из домовой книги на общих основаниях получить невозможно, это могут сделать только адвокаты.

После изучения информации из расширенной выписки легко установить, какие документы предстоит проверять дальше.

Это может быть нотариальное дело о наследовании, документы по приватизации, договоры дарения или купли-продажи, иные договоры. Так же выписки из ЗАГСа, различных диспансеров (психоневрологических, наркологических). В обязательном порядке следует проанализировать выписки из домовых книг по новому месту жительства прежних жильцов и собственников.

Получение расширенной выписки из Росреестра о зарегистрированных правах на жилые, нежилые помещения, а так же возможные аресты, в том числе и за прошедшие годы, потребуется в обязательном порядке.

В соответствии с изученной информацией из Росреестра, на основании которой может выясниться наличие, в том числе в прошлом, судебного спора по квартире, необходимо ознакомиться с материалами гражданского дела или как минимум с судебными актами для определения риска отмены решения в кассационном порядке и как результат – потери квартиры.

Немаловажное значение имеет налоговое законодательство. Юридическое сопровождение оформления договора предполагает предоставление клиенту информации о правилах налогообложения и возможных рисках частичной потери денежных средств при их не соблюдении.

Например, договор дарения между лицами, не являющимися близкими родственниками, приведет к обязанности уплаты налога одаряемым в размере 13%. Такой же налог от полученных средств возлагается на продавца жилья, находящегося в его собственности менее 3 или 5 лет в зависимости от даты приобретения недвижимости. Однако, уйти от таких налогов можно без труда. А как это сделать, подскажет опытный адвокат.

Правовое сопровождение предполагает участие юриста при заключении договора, проработке его содержания и правил оплаты, а так же подписании передаточного акта и фактической передаче помещения от продавца к покупателю.

Процесс передачи денег, в том числе при закладке их в банковскую ячейку, и положения об оплате в самом договоре – имеют особое значение, т.к. в случае ошибки одна из сторон сделки может лишиться своих средств или приобретенной недвижимости.

Как показывает судебная практика, ненадлежащая проверка документов при приобретении квартиры или другого объекта недвижимости, выливается в серьезные проблемы, минимум — это долгие годы судебных тяжб с наложением ареста на жилое, нежилое помещение, максимум – полная утрата права на приобретенный объект с невозможностью погашения причиненных убытков.

Рекомендую относиться к сделкам с недвижимостью очень и очень серьезно.

Вам нужно принять квартиру, заключить или проверить договор купли-продажи квартиры, обращайтесь, мы вам обязательно поможем.

С вами был юрист Виктор Иванов.

Всегда на связи

Пашаев, его услуги.

14 сентября, 202012 сентября, 2020 от Старый

Юридическое Бюро Виктора Иванова

Блог

Деятельность защитника Михаила Ефремова, адвоката Эльмана Пашаева в последнее время стало новостью номер 1.

Сначала это были известия о его неоднозначном подходе к рассмотрению смертельного ДТП с участием Михаила Ефремова, после вынесения приговора стали муссироваться новости о намерении Минюста лишить Эльмана Пашаева статуса адвоката.

Минюст хочет лишить Пашаева статуса адвоката, а Добровинского привлечь к ответственности!!

Министерство юстиции предлагает лишить Эльмана Пашаева статуса адвоката. Кроме того, в отношении Александра Добровинского могут возбудить дисциплинарное производство. Об этом сообщается на сайте ведомства.

Отмечается, что Минюст уже направил в свои территориальные управления по Республике Северная Осетия-Алания и по Москве указания внести в адвокатские палаты регионов представления в отношении вышеназванных юристов. Ведомство обращает внимание на то, что соответствующее решение принято в связи с резонансным делом с участием актера Михаила Ефремова.

Для решения такого вопроса должны быть весомые доказательства, но дело может зайти еще дальше, адвоката Пашаева подозревают в лжесвидетелях, которые со стороны защиты давали ложны показания, а это уже совсем другая история.

            Адвоката по делу Михаила Ефремова Эльмана Пашаева могут привлечь к уголовной ответственности за многочисленные нарушения при защите артиста. Об этом заявил адвокат Андрей Князев в эфире радио «Комсомольская правда».

            «Я думаю, что будет наказание по дисциплинарной линии. Но еще, скорее всего, будет разбирательство по линии уголовной — откуда появились эти трое свидетелей. В данном случае может грозить и уголовное преследование», — отметил он.

            По его словам, допуск к делу нескольких лжесвидетелей является серьезным нарушением и не мог остаться не замеченным судом.

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/rbcfreenews/5f5c68299a79475894dd9ca4?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop

Всегда на связи

Тонкости покупки квартиры

12 сентября, 2020 от Старый

Юридическое Бюро Виктора Иванова

Блог

Тонкости покупки квартиры.

Покупка недвижимости, квартиры, дома, всегда радостное событие у каждого будущего собственника недвижимости. Тема избитая, но до сих пор вызывает множество вопросов.

Хотите ли вы купить квартиру в Москве, вторичку или новостройке.

Ниже поговорим о важных моментах, которые нужно учесть

Право собственности

Итак, приступим, юридическую проверку квартиры следует начать с изучения такого документа как свидетельство о праве собственности на квартиру или выписки из ЕГРН и иных правоустанавливающих документов, ими могут быть договор купли-продажи, дарения, мены и так далее. Вам необходимо внимательно просмотреть предоставляемые продавцом документы и сверить паспортные данные в свидетельстве и договоре. При наличии иных документов: доверенностей, справок, заявлений, агентских и иных договоров, они также подлежат тщательному анализу.

Домовая книга

Есть такая древня штука «домовая книга». Рекомендуем получить архивную выписку из домовой книги. Она позволит установить всех лиц, когда-либо проживавших в жилом помещении, и тех из них, которые приватизировали приобретаемую недвижимость. Важность этой бумаги в том, что в нем содержится вся информация о юридической судьбе бывших владельцев: были ли они выписаны и где их новое место жительства, сохранилось ли за ними право пользования на квартиру, несмотря на факт снятия с регистрационного учета.

Перепланировка квартиры и документы БТИ

При приобретении квартиры рекомендую выяснить, не было ли ранее проведено самовольных перепланировок. Подобная информация содержится в техническом и кадастровом паспорте жилого помещения. Также необходимо обратить внимание на поэтажный план, выданный БТИ. При выявлении расхождения с типовой планировкой квартиры, БТИ выдаст план с так называемыми «красными линиями». Но часто бывает, что поэтажные планы готовятся на основании инвентаризационных данных по типовой планировке жилья, и соответственно, не содержат зафиксированную информацию о несогласованной перепланировке. В этом случае покупателю самому следует внимательно осмотреть помещение и сличить его с данными, предоставленными органами БТИ. Ежегодно около 10 % договоров купли-продажи совершается с самовольной перепланировкой, что влечет к ее последующей легализации новым собственником, растраты при этом могут доходить до несколько сотен тысяч рублей.

Неожиданные наследники

Если квартира досталась продавцу по наследству, стоит проверить, все ли наследники получили причитающиеся им доли. Все ли наследственные правоотношения прекратились, нет ли судебных процессов между претендентами на жилье. Прецедентная практика свидетельствует, что иногда суды встают на сторону наследника, что становится основанием для оспаривания последующих сделок с наследственным имуществом

Доверенность

Прежде всего, при совершении сделок по доверенности необходимо проверить ее подлинность. Для этого разумно встретиться с лицом, выдавшим доверенность. В противном случае действительный собственник квартиры может обратиться в суд и истребовать имущество из чужого незаконного владения, если выяснится поддельность доверенности. Печальных примеров в судебной практике предостаточно. Обычно решения принимаются в пользу собственника в связи с отсутствием его воли на совершение сделки, что подтверждается фальсификацией доверенности на продажу квартиры.

Дееспособность продавца

Обязательным и существенным обстоятельством является проверка продавца недвижимости на предмет психического состояния здоровья. В практике нередки случаи, когда сделка купли-продажи признается недействительной по причине ограниченной или полной недееспособности продавца в связи с психическими заболеваниями, алкоголизмом, наркоманией, старческими отклонениями. Чтобы избежать подобных рисков, необходимо затребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а также провести анализ судебной практики по рассматриваемой квартире в местном суде.

Прежде, чем принять окончательное решение о покупке жилья, следует проверить и проанализировать различные аспекты предполагаемой сделки, незначительная трата времени и денег поможет предотвратить как потерю квартиры, так и оплату за нее.

С вами был юрист Виктор Иванов

Всегда на связи

Раздел ипотечной квартиры

11 сентября, 2020 от Старый

Юридическое Бюро Виктора Иванова

Блог

Отношения по ипотечному кредитованию волнуют каждую семью, нуждающуюся в жилье. При расторжении брака и при наличии ипотеки бывших супругов интересуют обязанности погашения займа.

После развода бывшие супруги зачастую сталкиваются с довольно стандартным вопросом: каким образом разделить взятый ими в период брака ипотечный долг? Представим ситуацию — ипотечный кредит взят в период брака, при этом оформлен он лишь на одного из супругов. Через какое-то время брак расторгается. При этом, «ипотечная» недвижимость, за редким исключением, делится между супругами в равных долях вне зависимости от того, на кого оформлен кредит и кто выплачивает долг. Так что же происходит с долгом?

Иногда супруги договариваются о том, что «гасить ипотеку» будут пропорционально их долям в недвижимом имуществе, выделенным после расторжения брака. Но, как правило, один из бывших супругов, став собственником половины квартиры, не намерен исполнять ипотечные обязанности.

Банки при этом возражают против раздела ипотечного долга между бывшими супругами и распределения обязанностей между ними. Отказ они обосновывают тем, что долг и так является общим долгом супругов и кредитному учреждению все равно, как супруги договорятся его гасить. Также они ссылаются на то, что банковский счет по определенному кредитному договору нельзя разделить на две части – на два счета.

А что делать, если бывшие супруги не пришли к единому мнению по поводу погашения долга? На что вправе рассчитывать один из них, не являясь уже собственником всей квартиры, но продолжающий производить выплаты по всей ипотечной задолженности?

Для наглядности разделим взятые супругами денежные средства на три части.

Первая часть — денежные средства, перечисленные банку в период брака.

Когда один из супругов перечисляет денежные средства для погашения ипотечной задолженности, то они являются общим имущество супругов и вносятся одновременно за обоих супругов. Но, есть редкие отступления от такого правила, при этом они касаются не ипотечного долга, а распределения долей в квартире.

Предположим, супруги приобрели квартиру с использованием денежных средств, вырученных от продажи квартиры супруга, подаренной ему его мамой до брака (альтернативная сделка). При этом часть денежных средств вносятся с использованием кредитных средств. В рассматриваемом случае, супруг имеет право требовать отступления от принципа равенства долей в праве собственности на общую недвижимость супругов, поскольку часть оплаты произведена из личных его средств.

Вторая часть — денежные средства, перечисленные банку в счет погашения долга после расторжения брака, до момента вынесения судом решения о распределении обязанностей по погашению кредитной задолженности.

Стоит отметить, что нет разницы – указан ли в кредитном договоре только один заемщик, или оба бывших супруга являются созаемщиками, так как в любом случае долги супругов при разделе общего имущества распределяются между ними пропорционально присужденным им долям.

Из этого следует, что бывший супруг, единолично исполняющий обязанности по ипотечному договору, вправе требовать от другого супруга часть выплаченных средств по кредиту с момента расторжения брака, пропорционально отведенной ему доли в праве на недвижимое имущество.

Третья часть — сумма, подлежащая выплате на основании кредитного договора — задолженность перед банком.

Представим ситуацию. Один из супругов, не являясь уже собственником всей квартиры, а лишь ее ½ доли, продолжает единолично гасить долг по кредитному договору. Логично, что исполнение обязательств за все жилое помещение, предполагаемое при его покупке, после развода и раздела имущества является необоснованным.

Бывшие супруги могут либо изменить ипотечный договор с согласия банка, разделив на двоих ответственность за погашение кредита по частям, либо при отказе банка попробовать сделать это через суд. Ведь переход права на долю в праве собственности на квартиру на второго супруга возможен только с переходом к этому супругу соответствующей доли основного долга. При этом следует отметить, что большинство таких исков остается без удовлетворения, а потому приходится использовать выработанный процессуальный механизм, при котором погасивший кредит супруг взыскивает половину его средств с другого супруга.

Для того, чтобы избежать неприятных ситуаций с разделом недвижимого имущества и общих долгов, рекомендую супругам до заключения брака или во время брака составить брачный договор, прописав в нем судьбу имущества и долгов в случае его расторжения.

С вами был адвокат Михаил Васьковский

Всегда на связи

Согласие супруга на продажу недвижимости.

5 сентября, 2020 от Старый

Юридическое Бюро Виктора Иванова

Блог

Недвижимое имущество, приобретенное супругами по возмездным сделкам в период брака, является их совместной собственностью, т.е. принадлежит обоим в равной степени. Именно по этой причине необходима воля каждого из них на его отчуждение. Такая воля проявляется как путем участия в договоре, так и оформлением разрешения (согласия) на его заключение супругом, на которого формально имущество не зарегистрировано.

Если недвижимость не является совместной, например, приобретена до брака или в период брака, но за счет личных средств или по безвозмездной сделке – дарению или приватизации, на ее отчуждение согласие второго супруга не требуется.

Согласие супруга на сделку должно быть нотариально удостоверено. Такая форма установлена на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, или на сделки, требующие нотариального оформления или государственной регистрации.

Отсутствие согласия супруга не является препятствием для регистрации права собственности на нового владельца по договору в Росреестре. При этом последний делает отметку о его отсутствии.

Супруг, чье согласие на отчуждение недвижимости получено не было, вправе оспорить договор в течение одного года с момента, когда узнает о нем. Оспаривание в таком случае обосновывается статьями 35 СК РФ и 173.1 ГК РФ. Судебная практика в большинстве своем по таким делам положительная, т.к. суды сделки отменяют.

Если недвижимость будет реализована уже после расторжения брака, основания для оспаривания закон предусматривает иные, а именно статьи 253 ГК РФ и 173.1 ГК РФ. Здесь следует отметить, что суды реже отменяют такие сделки, чем совершенные в период брака.

С вами был юрист Виктор Иванов

Всегда на связи

Могут ли у собственника забрать недвижимость ?

1 сентября, 2020 от Старый

Юридическое Бюро Виктора Иванова

Блог

Имея в собственности квартиру, многие полагают, что ее никто и никогда у вас не отнимет. Однако, такое мнение является ошибочным

Итак, в каких случаях допустимы риски изъятия жилого помещения или иной недвижимости у собственника

1. Если квартира куплена за счет ипотечного займа, и собственник нарушает договорные отношения с банком, т.е. не осуществляет погашение кредита, банк вправе по судебному решению продать с торгов жилое помещение, находящееся в залоге, другими словами, обратить на нее взыскание.

Покупка квартиры за счет ипотечных средств всегда обременяется залогом в пользу банка, без участия которого ее нельзя продать, а в случае возникновения долга, такой долг погашается за счет продажи ипотечной квартиры.

Если возникли материальные проблемы, при которых выплата кредита стала невозможной или затруднительной, необходимо либо договориться с банком об иных условиях оплаты, осуществить так называемую реструктуризацию долга, либо продать квартиру при участии банка. От полученной с продажи суммы банк заберет причитающуюся ему задолженность, остальные средства останутся у заемщика.

2. Местные органы власти вправе принимать решения о сносе домов и изъятии расположенных в них жилых помещений в целях реализации государственных или муниципальных нужд (программ), например, осуществление строительства новых жилищных комплексов, прокладки транспортных магистралей, иное.

Стоит отметить, что изъятие собственности в приведенном примере возможно только при условии, что органы государственной или местной власти приняли соответствующий Правовой акт (Постановление), который зарегистрирован в Росреестре (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии). Кроме того, данное Постановление должно быть направлено на реализацию нужд и интересов широкой группы лиц. Не законным является решение о сносе дома и изъятии помещений только потому, что так захотелось местной или федеральной власти.

Помните, изъять квартиру у собственника можно только через год после его уведомления об этом. Кроме того, вопрос изъятия собственности решается одновременно с определением размера и порядка компенсации за такое имущество.

В случае, когда процесс переселения начался, я рекомендую ознакомиться, в том числе с привлечением юристов, с принимаемыми нормативными актами об изъятии собственности. Более того, рекомендую очень тщательно изучить отчет о выкупной рыночной стоимости изымаемой квартиры, который должен вам, как собственнику, предоставляться органами местной власти. Если указанные документы не соответствуют закону, или предлагаемая выкупная стоимость за изымаемое имущество ниже рыночной цены, то документы подлежат обжалованию в судебном порядке. Пока идет суд изъять имущество у вас не могут.

3. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, или осуществил незаконную перепланировку или переоборудование квартиры, то результатом может стать продажа его жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Таким образом, если собственника предупреждают о необходимости устранения совершаемых нарушений, обязывают провести ремонт для исключения возможных разрушений дома, на такие предписания следует незамедлительно отреагировать.

Жилье имеет определенное целевое назначение и может использоваться только по такому назначению. Собственники квартир должны уважать и соблюдать интересы соседей и выполнять предписания жилищного законодательства.

4. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения необходимых разрешений или возведенное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом или за его счет.

Прежде чем осуществлять строительство жилого или нежилого фонда, обязательно убедитесь, что земельный участок предназначен для указанных целей. Более того, земля должна находиться на вашем законном праве: собственности, аренде, пользовании. Строительство следует начинать только после оформления всех необходимых документов, в том числе разрешения на строительство.

В заключении хотелось бы сказать, что Конституция гарантирует право собственности и право на жилище каждому. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Принудительное отчуждение имущества может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения!

В вами был юрист Виктор Иванов.