Тонкости покупки квартиры

12 сентября, 2020 от Старый

Юридическое Бюро Виктора Иванова

Блог

Тонкости покупки квартиры.

Покупка недвижимости, квартиры, дома, всегда радостное событие у каждого будущего собственника недвижимости. Тема избитая, но до сих пор вызывает множество вопросов.

Хотите ли вы купить квартиру в Москве, вторичку или новостройке.

Ниже поговорим о важных моментах, которые нужно учесть

Право собственности

Итак, приступим, юридическую проверку квартиры следует начать с изучения такого документа как свидетельство о праве собственности на квартиру или выписки из ЕГРН и иных правоустанавливающих документов, ими могут быть договор купли-продажи, дарения, мены и так далее. Вам необходимо внимательно просмотреть предоставляемые продавцом документы и сверить паспортные данные в свидетельстве и договоре. При наличии иных документов: доверенностей, справок, заявлений, агентских и иных договоров, они также подлежат тщательному анализу.

Домовая книга

Есть такая древня штука «домовая книга». Рекомендуем получить архивную выписку из домовой книги. Она позволит установить всех лиц, когда-либо проживавших в жилом помещении, и тех из них, которые приватизировали приобретаемую недвижимость. Важность этой бумаги в том, что в нем содержится вся информация о юридической судьбе бывших владельцев: были ли они выписаны и где их новое место жительства, сохранилось ли за ними право пользования на квартиру, несмотря на факт снятия с регистрационного учета.

Перепланировка квартиры и документы БТИ

При приобретении квартиры рекомендую выяснить, не было ли ранее проведено самовольных перепланировок. Подобная информация содержится в техническом и кадастровом паспорте жилого помещения. Также необходимо обратить внимание на поэтажный план, выданный БТИ. При выявлении расхождения с типовой планировкой квартиры, БТИ выдаст план с так называемыми «красными линиями». Но часто бывает, что поэтажные планы готовятся на основании инвентаризационных данных по типовой планировке жилья, и соответственно, не содержат зафиксированную информацию о несогласованной перепланировке. В этом случае покупателю самому следует внимательно осмотреть помещение и сличить его с данными, предоставленными органами БТИ. Ежегодно около 10 % договоров купли-продажи совершается с самовольной перепланировкой, что влечет к ее последующей легализации новым собственником, растраты при этом могут доходить до несколько сотен тысяч рублей.

Неожиданные наследники

Если квартира досталась продавцу по наследству, стоит проверить, все ли наследники получили причитающиеся им доли. Все ли наследственные правоотношения прекратились, нет ли судебных процессов между претендентами на жилье. Прецедентная практика свидетельствует, что иногда суды встают на сторону наследника, что становится основанием для оспаривания последующих сделок с наследственным имуществом

Доверенность

Прежде всего, при совершении сделок по доверенности необходимо проверить ее подлинность. Для этого разумно встретиться с лицом, выдавшим доверенность. В противном случае действительный собственник квартиры может обратиться в суд и истребовать имущество из чужого незаконного владения, если выяснится поддельность доверенности. Печальных примеров в судебной практике предостаточно. Обычно решения принимаются в пользу собственника в связи с отсутствием его воли на совершение сделки, что подтверждается фальсификацией доверенности на продажу квартиры.

Дееспособность продавца

Обязательным и существенным обстоятельством является проверка продавца недвижимости на предмет психического состояния здоровья. В практике нередки случаи, когда сделка купли-продажи признается недействительной по причине ограниченной или полной недееспособности продавца в связи с психическими заболеваниями, алкоголизмом, наркоманией, старческими отклонениями. Чтобы избежать подобных рисков, необходимо затребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а также провести анализ судебной практики по рассматриваемой квартире в местном суде.

Прежде, чем принять окончательное решение о покупке жилья, следует проверить и проанализировать различные аспекты предполагаемой сделки, незначительная трата времени и денег поможет предотвратить как потерю квартиры, так и оплату за нее.

С вами был юрист Виктор Иванов

Всегда на связи

Обращаем ваше внимание, что сайт носит информационно-справочный характер и не является публичной офертой на основании ст. 437 ГКРФ. Все фото материалы принадлежат их авторам. Мы не получаем какую-либо финансовую прибыль с использованных материалов. Данные материалы используются в справочных целях. В случае, если вы являетесь автором какого-либо изображения и против его использования, просьба сообщить нам и мы удалим данное изображение.

Раздел ипотечной квартиры

11 сентября, 2020 от Старый

Юридическое Бюро Виктора Иванова

Блог

Отношения по ипотечному кредитованию волнуют каждую семью, нуждающуюся в жилье. При расторжении брака и при наличии ипотеки бывших супругов интересуют обязанности погашения займа.

После развода бывшие супруги зачастую сталкиваются с довольно стандартным вопросом: каким образом разделить взятый ими в период брака ипотечный долг? Представим ситуацию — ипотечный кредит взят в период брака, при этом оформлен он лишь на одного из супругов. Через какое-то время брак расторгается. При этом, «ипотечная» недвижимость, за редким исключением, делится между супругами в равных долях вне зависимости от того, на кого оформлен кредит и кто выплачивает долг. Так что же происходит с долгом?

Иногда супруги договариваются о том, что «гасить ипотеку» будут пропорционально их долям в недвижимом имуществе, выделенным после расторжения брака. Но, как правило, один из бывших супругов, став собственником половины квартиры, не намерен исполнять ипотечные обязанности.

Банки при этом возражают против раздела ипотечного долга между бывшими супругами и распределения обязанностей между ними. Отказ они обосновывают тем, что долг и так является общим долгом супругов и кредитному учреждению все равно, как супруги договорятся его гасить. Также они ссылаются на то, что банковский счет по определенному кредитному договору нельзя разделить на две части – на два счета.

А что делать, если бывшие супруги не пришли к единому мнению по поводу погашения долга? На что вправе рассчитывать один из них, не являясь уже собственником всей квартиры, но продолжающий производить выплаты по всей ипотечной задолженности?

Для наглядности разделим взятые супругами денежные средства на три части.

Первая часть — денежные средства, перечисленные банку в период брака.

Когда один из супругов перечисляет денежные средства для погашения ипотечной задолженности, то они являются общим имущество супругов и вносятся одновременно за обоих супругов. Но, есть редкие отступления от такого правила, при этом они касаются не ипотечного долга, а распределения долей в квартире.

Предположим, супруги приобрели квартиру с использованием денежных средств, вырученных от продажи квартиры супруга, подаренной ему его мамой до брака (альтернативная сделка). При этом часть денежных средств вносятся с использованием кредитных средств. В рассматриваемом случае, супруг имеет право требовать отступления от принципа равенства долей в праве собственности на общую недвижимость супругов, поскольку часть оплаты произведена из личных его средств.

Вторая часть — денежные средства, перечисленные банку в счет погашения долга после расторжения брака, до момента вынесения судом решения о распределении обязанностей по погашению кредитной задолженности.

Стоит отметить, что нет разницы – указан ли в кредитном договоре только один заемщик, или оба бывших супруга являются созаемщиками, так как в любом случае долги супругов при разделе общего имущества распределяются между ними пропорционально присужденным им долям.

Из этого следует, что бывший супруг, единолично исполняющий обязанности по ипотечному договору, вправе требовать от другого супруга часть выплаченных средств по кредиту с момента расторжения брака, пропорционально отведенной ему доли в праве на недвижимое имущество.

Третья часть — сумма, подлежащая выплате на основании кредитного договора — задолженность перед банком.

Представим ситуацию. Один из супругов, не являясь уже собственником всей квартиры, а лишь ее ½ доли, продолжает единолично гасить долг по кредитному договору. Логично, что исполнение обязательств за все жилое помещение, предполагаемое при его покупке, после развода и раздела имущества является необоснованным.

Бывшие супруги могут либо изменить ипотечный договор с согласия банка, разделив на двоих ответственность за погашение кредита по частям, либо при отказе банка попробовать сделать это через суд. Ведь переход права на долю в праве собственности на квартиру на второго супруга возможен только с переходом к этому супругу соответствующей доли основного долга. При этом следует отметить, что большинство таких исков остается без удовлетворения, а потому приходится использовать выработанный процессуальный механизм, при котором погасивший кредит супруг взыскивает половину его средств с другого супруга.

Для того, чтобы избежать неприятных ситуаций с разделом недвижимого имущества и общих долгов, рекомендую супругам до заключения брака или во время брака составить брачный договор, прописав в нем судьбу имущества и долгов в случае его расторжения.

С вами был адвокат Михаил Васьковский

Всегда на связи

Согласие супруга на продажу недвижимости.

5 сентября, 2020 от Старый

Юридическое Бюро Виктора Иванова

Блог

Недвижимое имущество, приобретенное супругами по возмездным сделкам в период брака, является их совместной собственностью, т.е. принадлежит обоим в равной степени. Именно по этой причине необходима воля каждого из них на его отчуждение. Такая воля проявляется как путем участия в договоре, так и оформлением разрешения (согласия) на его заключение супругом, на которого формально имущество не зарегистрировано.

Если недвижимость не является совместной, например, приобретена до брака или в период брака, но за счет личных средств или по безвозмездной сделке – дарению или приватизации, на ее отчуждение согласие второго супруга не требуется.

Согласие супруга на сделку должно быть нотариально удостоверено. Такая форма установлена на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, или на сделки, требующие нотариального оформления или государственной регистрации.

Отсутствие согласия супруга не является препятствием для регистрации права собственности на нового владельца по договору в Росреестре. При этом последний делает отметку о его отсутствии.

Супруг, чье согласие на отчуждение недвижимости получено не было, вправе оспорить договор в течение одного года с момента, когда узнает о нем. Оспаривание в таком случае обосновывается статьями 35 СК РФ и 173.1 ГК РФ. Судебная практика в большинстве своем по таким делам положительная, т.к. суды сделки отменяют.

Если недвижимость будет реализована уже после расторжения брака, основания для оспаривания закон предусматривает иные, а именно статьи 253 ГК РФ и 173.1 ГК РФ. Здесь следует отметить, что суды реже отменяют такие сделки, чем совершенные в период брака.

С вами был юрист Виктор Иванов

Всегда на связи

Могут ли у собственника забрать недвижимость ?

1 сентября, 2020 от Старый

Юридическое Бюро Виктора Иванова

Блог

Имея в собственности квартиру, многие полагают, что ее никто и никогда у вас не отнимет. Однако, такое мнение является ошибочным

Итак, в каких случаях допустимы риски изъятия жилого помещения или иной недвижимости у собственника

1. Если квартира куплена за счет ипотечного займа, и собственник нарушает договорные отношения с банком, т.е. не осуществляет погашение кредита, банк вправе по судебному решению продать с торгов жилое помещение, находящееся в залоге, другими словами, обратить на нее взыскание.

Покупка квартиры за счет ипотечных средств всегда обременяется залогом в пользу банка, без участия которого ее нельзя продать, а в случае возникновения долга, такой долг погашается за счет продажи ипотечной квартиры.

Если возникли материальные проблемы, при которых выплата кредита стала невозможной или затруднительной, необходимо либо договориться с банком об иных условиях оплаты, осуществить так называемую реструктуризацию долга, либо продать квартиру при участии банка. От полученной с продажи суммы банк заберет причитающуюся ему задолженность, остальные средства останутся у заемщика.

2. Местные органы власти вправе принимать решения о сносе домов и изъятии расположенных в них жилых помещений в целях реализации государственных или муниципальных нужд (программ), например, осуществление строительства новых жилищных комплексов, прокладки транспортных магистралей, иное.

Стоит отметить, что изъятие собственности в приведенном примере возможно только при условии, что органы государственной или местной власти приняли соответствующий Правовой акт (Постановление), который зарегистрирован в Росреестре (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии). Кроме того, данное Постановление должно быть направлено на реализацию нужд и интересов широкой группы лиц. Не законным является решение о сносе дома и изъятии помещений только потому, что так захотелось местной или федеральной власти.

Помните, изъять квартиру у собственника можно только через год после его уведомления об этом. Кроме того, вопрос изъятия собственности решается одновременно с определением размера и порядка компенсации за такое имущество.

В случае, когда процесс переселения начался, я рекомендую ознакомиться, в том числе с привлечением юристов, с принимаемыми нормативными актами об изъятии собственности. Более того, рекомендую очень тщательно изучить отчет о выкупной рыночной стоимости изымаемой квартиры, который должен вам, как собственнику, предоставляться органами местной власти. Если указанные документы не соответствуют закону, или предлагаемая выкупная стоимость за изымаемое имущество ниже рыночной цены, то документы подлежат обжалованию в судебном порядке. Пока идет суд изъять имущество у вас не могут.

3. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, или осуществил незаконную перепланировку или переоборудование квартиры, то результатом может стать продажа его жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Таким образом, если собственника предупреждают о необходимости устранения совершаемых нарушений, обязывают провести ремонт для исключения возможных разрушений дома, на такие предписания следует незамедлительно отреагировать.

Жилье имеет определенное целевое назначение и может использоваться только по такому назначению. Собственники квартир должны уважать и соблюдать интересы соседей и выполнять предписания жилищного законодательства.

4. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения необходимых разрешений или возведенное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом или за его счет.

Прежде чем осуществлять строительство жилого или нежилого фонда, обязательно убедитесь, что земельный участок предназначен для указанных целей. Более того, земля должна находиться на вашем законном праве: собственности, аренде, пользовании. Строительство следует начинать только после оформления всех необходимых документов, в том числе разрешения на строительство.

В заключении хотелось бы сказать, что Конституция гарантирует право собственности и право на жилище каждому. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Принудительное отчуждение имущества может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения!

В вами был юрист Виктор Иванов.